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Economía y Finanzas

¿Se está inflando una burbuja inmobiliaria en Colombia?

Esa es una de las preguntas frecuentes de muchas personas dado el impulso a la compra de viviendas a través de subsidios estatales, en medio de una crisis económica. Sin embargo, según los expertos, para que ello se dé en el país deben saltar a la vista otras señales.

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Foto: Minvivienda

En los últimos meses se han visto datos históricos de ventas de viviendas (VIS), además, a mediados de año el Gobierno anunció 200.000 subsidios para incentivar su compra y reactivar la economía por el encadenamiento que el sector genera, sin embargo, teniendo en cuenta la crisis económica actual, una de las preguntas frecuentes es si en Colombia se está inflando una burbuja inmobiliaria.

Previo a entrar en otros detalles, vale decir que se entiende como burbuja inmobiliaria un aumento significativo de los precios, por encima de los fundamentales -condiciones estructurales de la oferta y la demanda-, lo cual, no está sucediendo por lo pronto en Colombia, de acuerdo con expertos consultados por Forbes.

Según explicó Felipe Campos, director de investigaciones de Alianza Valores, pese al buen desempeño del nuevo plan de subsidios del Gobierno -con más de 35.000 apoyos entregados para compra de VIS y no VIS-, que muestra un alto nivel de demanda de vivienda en el país, “aún estas políticas no se han visto reflejadas en el precio de las viviendas”.

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Campos agregó que según el índice de precios de vivienda nueva (Ipvn) que publica mensualmente el Banco de la República, “los precios se han mantenido estables a nivel nacional presentando un crecimiento anual de solo 1,66% a corte de noviembre, donde el precio de vivienda en Medellín ha aumentado un 1,22% mientras que Bogotá y Cali se ubican por debajo del 1%”.

Desde la visión de Martha Elena Delgado, directora de análisis macro y sectorial de Fedesarrollo, “el hecho de que se quiera reactivar la economía a través de la vivienda no implica que se vaya a formar una burbuja, implica que se está generando mayor valor agregado en la construcción en el corto plazo, a través de ayudas del sector público como privado, pero eso no implica necesariamente que se tenga una burbuja”.

Para Sergio Segura, analista de renta variable en Casa de Bolsa, el incremento en el número de viviendas vendidas durante los últimos meses ha sido producto de la política de vivienda, pero, “para observar síntomas de una burbuja inmobiliaria hay que mirar de cerca en la cartera síntomas de endeudamiento excesivo y mora o cartera vencida, que hasta el momento aún no se presentan”.

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Según estimaciones de Asobancaria, para 2020 la cartera total de vivienda crecería 4,7% real anual y sumaría cerca de $89 billones. “Respecto a su calidad -proporción de cartera vencida sobre la total- podría alcanzar el 3,9%, ubicándose por encima de niveles prepandemia, pero menor a la de otras modalidades”.

Vale decir que en 2019 la cartera total fue de $76,9 billones, de los cuales $2,5 billones estaban vencidos (con mora mayor a 30 días), y el indicador de calidad fue de 3,28%. Para 2021, el gremio de bancos estima que las mejores condiciones económicas y los programas gubernamentales dirigidos a la adquisición de vivienda nueva permitirán incrementar la cartera total de vivienda en 5,1% real anual hasta los $95,9 billones. “En línea con este nuevo contexto, la cartera vencida se reduciría hasta el 3% del total de la cartera”.

De otro lado, de acuerdo con Asobancaria, entre enero y septiembre de 2020 se han desembolsado cerca de 83.000 créditos hipotecarios y operaciones de leasing habitacional, cifra inferior frente al mismo periodo de 2019 cuando el dato llegó a cerca de 132.000. Del total de desembolsos para el periodo citado de 2020, el 59,8% se concentran en tres territorios: el 35,2% (29.000) en Bogotá, el 12,7% (10.500) en Antioquia y el 11,9% (9.800) en Valle del Cauca.

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Los factores a monitorear

A la pregunta de si se estuviera armando una burbuja en cuánto se podría saber que ello está sucediendo y bajo qué indicios, el experto de Alianza Valores resaltó que es algo difícil de determinar, pues “si bien los precios de vivienda han aumentado casi de forma constante desde hace más de 10 años, el crecimiento ha sido moderado. Además, lo efectos reales de los impulsos estatales al sector probablemente tardaran algo más de un año en ser observables”.

Con base en lo anterior, para Campos, se debe estar atento a movimientos bruscos en los índices de precios que publican tanto el Banco de la República como el Dane.

Segura agregó que para que ocurra una burbuja se debería desatar un factor de demanda (facilidad de acceder a los créditos) y un choque que provoque el impago, lo cual podría provocarse, por ejemplo, por un rápido alza en las tasas de interés que obligue el no pago de los compromisos crediticios u otro choque en el que la población no pague su deuda por temas de desempleo. Factores similares a los que ocurrieron en la crisis de la Upac a finales de los 90.

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¿Es buen momento para comprar vivienda?

Para Campos, de Alianza Valores, si es un momento oportuno porque “las ayudas estatales están brindando beneficios muy interesantes para algunos segmentos de la población y actualmente tenemos las tasas de interés hipotecarias más bajas de la historia del país”.

En línea con lo mencionado, la experta de Fedesarrollo dijo que es un momento muy atractivo para las personas interesadas en comprar vivienda por varias razones: porque hay subsidios para el segmento medio, hay cupos para quienes ya tengan vivienda y quieran comprar una segunda (no VIS), además, porque en 2021 continuaría la transmisión de la caída de las tasas de interés del Banco de la República a los bancos comerciales, haciendo que estos reduzcan sus tasas de colocación de créditos.

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Desde Asobancaria indican que los meses venideros serán el momento propicio para que aquellos que llevan años esperando tener una vivienda propia, se acerquen a una entidad bancaria para solicitar un crédito hipotecario u operación de leasing habitacional.

“Las tasas de interés en mínimos históricos (11,5% E.A. para vivienda VIS y 9,88% E.A. para No VIS) junto con los programas de subsidios y las garantías hipotecarias del Fondo Nacional de Garantías son una oportunidad única que creemos debe ser aprovechada”, añadieron.

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