Mercado de las oficinas, el sobreviviente del 2020

En marzo del 2020 la compañía bogotana de coworking SectorTIC vivió uno de los meses con mayor incertidumbre desde su fundación, en 2013. En medio de las dudas sobre cuándo la sociedad volvería a la normalidad, y con una ocupación del 95 %, empezaron a ver cómo algunas de las negociaciones con sus clientes se ponían en pausa. Para julio, sus ventas habían caído al 20 % del total.

“Estábamos a punto de abrir una nueva sede en El Nogal, que tuvo que ser cancelada”, recuerda Martha Acero, House Manager de SectorTIC. Ocho meses de aislamiento y una pandemia mundial después, Acero dice sin titubear que el futuro de la industria coworking está en ofrecer espacios que permitan teletrabajar, cerca de casa, diferenciando los entornos laborales de los personales.

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La experiencia de esta empresa es solo un ejemplo de lo que ocurrió en el 2020 tras el éxodo masivo de organizaciones hacia el teletrabajo, un panorama que no había sido previsto en ningún plan de contingencia de coworkings o inmobiliarias. Los grandes centros financieros y empresariales del mundo se vaciaron, para abaratar costos o para acogerse a las medidas de aislamiento, pero aún así, el balance a fin de año de este sector, al menos para Colombia, fue mejor de lo que podría esperarse.

En Bogotá el nivel de vacancia de las oficinas de clase A, aquellas consideradas de primer nivel y con menos de 25 años de antigüedad, cerró el 2020 con un promedio del 13,8 %, 3,8 % por encima de lo registrado en 2019, detalló un estudio de la firma de servicios inmobiliarios JLL.

La cifra de desocupación estuvo impulsada, además de la salida de las empresas por la crisis, por la entrada en operación de 111.134 nuevos metros cuadrados de oficinas de lujo en la ciudad, 65.000 de estos parte del edificio Atrio. Con ellos, el stock total de estos inmuebles en la capital, creció un 7 %, hasta llegar a 1,68 millones de m2.

En cuanto a las búsquedas, las oficinas pasaron a ser los inmuebles comerciales con mayor contracción, con un -37 %, seguido de los locales de arriendo, con un -30 %. Chapinero fue la localidad de la ciudad que más decreció en esee aspecto. Pero, pese a la baja en la demanda, el precio de renta promedio se elevó de 66.041 pesos por metro cuadrado en el ercer trimestre del año a 74.293 pesos en el último trimestre, mostrando un incremento del 12 % frente al mismo período de 2019.

Andrea Duque, gerente de Market Research de Cushman & Wakefield, explicó que esto se debe al ingreso de un área considerable de oficinas a un costo de renta elevado para el promedio del mercado y de nuevos espacios desocupados en edificios de alta gama.

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Para JLL, estas cifras anticipan desde ya que el 2021 será el año del fortalecimiento de este mercado. “A mediano y largo plazo, los activos inmobiliarios serán cada vez más relevantes, debido a que proporcionarán bienestar y sustentabilidad, brindándole valor a las organizaciones”, indican. La expectativa para los expertos es que la tasa de vacancia seguirá creciendo, pero este indicador no será negativo, pues será compensado por la fuerte caída en el número de metros cuadrados de oficinas nuevas que van a entrar en operación en los próximos dos años.

Proyecciones 2021 – 2022

De acuerdo con el análisis hecho por JLL a este mercado en 14 ciudades de la región, entre este año y el 2023 se habilitarán más de 3,9 millones de metros cuadrados de oficinas clase A, un 15 % más del inventario actual. La situación, explicó Francisco Ruiz, vicepresidente de Investigación, Consultoría y Capital de JLL, “propiciará a recuperación del sector, de vuelta a la senda del crecimiento y las mejoras que muchos países habían mantenido en los últimos años”.

Lima, en Perú, es será el mercado que más renovará su stock, debido a que los proyectos contemplados representan el 34 % de su oferta actual, seguida por Buenos Aires que, con casi 635.000 metros cuadrados en proyecto, sumará superficie por el 32,7 % de su inventario de 2020.

En Bogotá, la proyección indica que durante 2022 y 2023 se construirán 665.712 m2, 32 % de ellos ubicados en el corredor Salitre y 25 % en la zona Centro. Con esto, la ciudad renovará su catálogo de oficinas de altas especificaciones, muy demandadas incluso antes de la pandemia por empresas de BPO, sector públicos, empresas de base tecnológica y sector financiero.

“Se espera que la tasa de vacancia general siga subiendo en los próximos trimestres, por la debilidad de la demanda. No obstante, dicho impacto será parcialmente compensado por la fuerte caída en el número de metros cuadrados de oficinas nuevas que van a entrar en operación en los próximos dos años”, dijo Ruiz.

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Mientras los proyectos de lujo continúen llegando, el precio promedio continuará subiendo, explican desde Cushman & Wakefield. En 2020, por ejemplo, los corredores del Centro, Calle 100 y Nogal-Andino, en Bogotá, impulsaron la cifra, versus el trimestre anterior, en aproximadamente 2.500 pesos. A la fecha, la capital del país tiene todavía en construcción 145.945 m2, 52 % al norte de la ciudad, por lo que entre 2021 y 2022, cuando se entreguen, posiblemente se registrará otro incremento en los precios de renta.

¿Qué es espera a los coworkings?

Para los bogotanos detrás de SectorTIC, el negocio del coworking cambió para siempre después del coronavirus. Esta industria, explican, tendrá que replantearse su propósito, pues para las empresas quedó demostrado que un gran porcentaje de los cargos pueden desempeñarse desde la virtualidad.

“Vamos a enfocarnos en ofrecer opciones que permitan teletrabajar garantizando un distanciamiento entre el entorno laboral y el personal, que fue uno de los inconvenientes que muchos trabajadores dijeron tener en el 2020”, explica Martha Acero, House Manager de SectorTIC. “Los empleos del futuro incluyen caminar un par de calles a un espacio de coworking, almorzar en casa, regresar y terminar la jornada sin tener que pasar horas en el transporte público”, agrega.

En este marco, la organización planea invertir más en el acondicionamiento de más sedes en Bogotá, con el fin de poder cumplir su promesa de tener espacios disponibles en todos los sectores.

La flexibilidad, indica la experta, será clave a la hora de que esta industria recupere a los clientes que perdió durante el aislamiento. “La situación es difícil pero el sector debe adaptarse con planes a la medida del cliente, puestos según demanda, contratos mensuales, entre otras medidas”. Además, la preparación en medidas de bioseguridad terminará generando la confianza necesaria para poder volver a las oficinas.

“No creo que sea momento de inventar sino de adaptarse, de acomodar las dinámicas, los espacios, de capacitar a las personas y acompañar a las empresas y emprendimientos. Si a ellos les va bien, a todos nos va bien”, puntualiza.

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Retail, el más afectado

Un estudio de la firma de servicios inmobiliarios Colliers International señaló que el sector retail fue el de mayor variación de oferta y demanda durante el 2020. Ese segmento registró un deterioro en la demanda de locales en centros comerciales, en sus precios de renta y venta, y presentó una tendencia a la baja con mayor fuerza en Bogotá y Medellín.

Mientras el sector industrial cerró el año como el más resiliente, en el lado opuesto, el segmento del retail, fue el más afectado. Las oficinas, por su parte, se mantuvieron estables. De acuerdo con los expertos, el mayor reto para la recuperación del retail será adaptarse a cadenas de abastecimiento más eficientes y competitivas a nivel internacional, por ejemplo, con bodegas de última milla.

Otro aspecto que podrá jugar a favor, serán las zonas francas, que hasta ahora han sido relevantes a la hora de posicionar la industria nacional en temas logísticos, con el comercio electrónico, y temas tecnológicos, con los datacenters. Ambos segmentos, con gran potencial de inversión en la región.

La reubicación de espacios, tanto en retail como en oficinas, terminarán ofreciéndoles a las compañías nuevas alternativas que venían buscando incluso antes de la pandemia en materia de espacios y ubicaciones estratégicas a precios competitivos. Antes del coronavirus, conseguir un lugar con estas características era casi imposible, por los bajos nivel de vacancia, pero con el contexto actual la oportunidad está dada para que empresarios de parte y parte saquen provecho.

Del otro lado del espectro, un sector que no para de contar números positivos es el de la vivienda residencial. En Bogotá, las búsquedas de apartamentos, casas y apartaestudios aumentaron un 15 % durante la pandemia, según datos del portal Finca Raíz. Cedritos y Colina Campestre fueron los barrios que despertaron el mayor interés de los ciudadanos, mientras que el estrato que concentra las mayores búsquedas es el 3, pero el que más creció en interés durante la cuarentena fue el 5.

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En los meses de marzo y abril, justo cuando arrancó el periodo de aislamiento obligatorio, la demanda de inmuebles presentó cifras a la baja, con contracciones en las búsquedas de -20 % en adelante. Pero desde mayo el interés por comprar y arrendar llevó el sector a crecimientos históricos, con un 40 % más búsquedas de propiedades en venta y 14 % más en arriendo.

En el caso de la oferta de venta de apartamentos todas las localidades de Bogotá sufrieron contracción. Suba, Chapinero y Usaquén fueron las de mayores reducciones con valores superiores al 30 %. Pese a esto, el valor del metro cuadrado tanto en predios residenciales como no residenciales repuntó un 1,5 %.