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El dilema que enfrentan los constructores tras unas históricas ventas de vivienda

La crisis de suministros, la alta inflación y las tasas de interés al alza continúan poniéndole presión al sector. Empresarios dicen que tienen un plan para capotear la incertidumbre y salir avante con los proyectos.

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No hay un renglón económico que tenga tanto protagonismo como el constructor. Basta solo con recorrer las principales ciudades del país para encontrarse con un centenar de nuevos proyectos que han inundado las calles. Se trata de una oferta que sigue vigente en las regiones, pese al difícil momento por el que atraviesa la economía.

El año pasado fue histórico en ventas, tal y como lo confirmó hace unos meses Camacol y el Ministerio de Vivienda. Al cierre del 2021, la cartera reveló que más de 227.000 familias colombianas lograron comprar una vivienda nueva, lo que se tradujo a grandes rasgos en un crecimiento de 28%.

“Cada dos minutos y medio en promedio una familia logró cumplir el sueño de tener su vivienda propia”, confesó el entonces ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, a principios de este año. “Estamos llegando a los hogares que más necesitan de nuestra política, pues en la actualidad cuatro de cada cinco subsidios VIS que entrega el Gobierno son para familias que ganan mensualmente menos de 2 salarios mínimos”.

Para 2022 las cosas pintaban bien y los vientos de la reactivación daban el respaldo para lograr nuevamente resultados históricos. No obstante, a lo largo de los meses se fueron sumando factores externos que han puesto en dificultades a la industria: una guerra entre Rusia y Ucrania, unos vientos de recesión, una inflación en máximos históricos y unas tasas de interés que, según advierten, hacen cada vez más complejo que una familia logre un cierre financiero para adquirir una propiedad.

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Pero el complejo panorama no solo se vive en Colombia, sino además se ha extendido alrededor del mundo, con graves impactos en América Latina. En Estados Unidos, por ejemplo, la coyuntura internacional ha desplomado la confianza de los constructores a un mínimo de dos años. Según informó ayer la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (NAHB, con siglas en inglés), se trata de una señal que ya está marcando que el mercado de la vivienda nueva está a punto de dar un giro radical tras el frenesí en ventas que se vivió el año pasado.

De hecho, el presidente de la NAHB, Jerry Konter, lo resume de la mejor forma: “Se están generando unos cuellos de botella en la producción, un aumento de los costos de la construcción y una alta inflación que están causando que muchos constructores detengan los proyectos, ya que el costo de la tierra, la construcción y el financiamiento superan el valor de mercado de una vivienda en algunos casos”.

En gran parte de los países de la región el paulatino aumento en las tasas, como una estrategia en común para encarar la inflación, ha alejado a que nuevas familias tomen la decisión de comprar una casa o un apartamento. En Colombia, pese a que en el primer semestre se vendieron 127.218 viviendas nuevas, todo parece indicar que se viene un futuro complejo para los desarrolladores. El motivo: unos insumos costosos que reducen el margen y dificultan el desarrollo de las obras.

Así lo ha sostenido en las últimas semanas la presidenta de Camacol, Sandra Forero, quien ha advertido que el índice de precios al productor, en el componente de materiales, ha aumentado 14.3%. No obstante, en el componente de hierro y acero se han dado incrementos promedio del 50%, con picos de hasta un 70% dependiendo las regiones.

“Hoy tenemos 350.000 viviendas que fueron pre vendidas y no han iniciado su construcción. Acá yo quiero llamar la atención y es que las viviendas se van a construir, no queremos tampoco que los compradores digan que los vamos a dejar sin vivienda”, dijo Forero la semana pasada a RCN Radio.

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Las alzas que presenta Camacol las respalda la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif), que hace unos días reveló un documento en el que se advierte que el crecimiento de los costos de construcción se ha dado de manera trasversal, por lo que los más afectados han sido los insumos importados, que representan cerca del 40% de una edificación.

Ahí el acero, dice Anif, “ha sido uno de los más afectados y es el que mayor riesgo genera para el desarrollo de las viviendas VIS pre-vendidas en 2021”.

¿Qué dicen los empresarios?

Forbes consultó con las principales constructoras del país sobre cómo ven el panorama nacional, así como el desarrollo de proyectos que aún no han iniciado construcción por la coyuntura. En general, si bien los empresarios son conscientes de la situación, advierten que han tenido que ajustar la estructuración de los proyectos, apostando incluso a reducir rentabilidades para no transmitir dicha alza en precios a los compradores.

“Los fuertes incrementos de precios en los insumos de construcción más representativos como el acero, pvc y aluminio, en algunos casos hasta del 100%, nos han llevado a modificar nuestras dinámicas de estructuración de los proyectos con el fin de contrarrestar al máximo posible, estas alzas exógenas a nuestro negocio”, aseguran a Forbes desde la Constructora Bolívar, que el año pasado registró ingresos por $389.660 millones, según la Supersociedades.

Bolívar confirma que en este momento están trabajando en más de 50 proyectos y 14 macroproyectos a nivel nacional, en ciudades como Bogotá, Cali, Barranquilla, Cartagena, Medellín e Ibagué y sus respectivos alrededores.

Cusezar, que tiene obras en Bogotá, La Calera y Cali, ha logrado capotear la situación gracias a que cuentan con provisiones para atender oportunamente los incrementos de precios en porcentajes menores. Así lo aclara Álvaro Peláez, gerente general de la empresa, quien añade que han “manejado el tema apuntando a una mayor eficiencia en  nuestros procesos de costos y compras, anticipándonos con pedidos para  evitar atrasos en las obras”.

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Actualmente en la empresa están precotizando el acero a precios más económicos en relación con abril, por lo que así mantienen sus proyecciones. “También nos parece importante generar tranquilidad a los clientes, quienes han confiado en nosotros para la compra de su vivienda, que suele ser una de las  inversiones más sagradas para la gente”, dice el ejecutivo.

El presidente de la Constructora Capital, Pablo Echeverri, añade que hasta el momento sus operaciones no se han afectado. Sostiene, incluso, que tienen 60 proyectos en venta y 11 más en lanzamiento entre Bogotá y Medellín.

“Por supuesto, hay una afectación en los márgenes a raíz de la inflación y el aumento de costos de los suministros que tienen un impacto directo en las utilidades, pero no en la viabilidad y la calidad de los proyectos que hacemos”, comenta Echeverri a Forbes. “Esperamos que esta sea una situación coyuntural y no de largo plazo”.

Echeverri concluye que sus clientes pueden “tener la tranquilidad de que sus proyectos y las inversiones que han realizado no están en riesgo”. De ahí a que están ejecutando, según confirma, el 100% de sus proyectos de acuerdo con lo planificado.

“Es claro que hay una coyuntura y hay incertidumbre, pero en Constructora Capital tenemos un compromiso irrenunciable con el cumplimiento. Nos esforzamos al máximo en cada una de las etapas de los proyectos para cumplir de manera estricta en tiempos, calidad y producto ofrecido, y si bien los costos y la inflación tienen un impacto en nuestros márgenes no vemos que en el corto plazo representen un cambio en nuestro modelo de negocio”, cuenta.

El presidente de Amarilo, Roberto Moreno, coincide con el gremio y agrega que el aumento en el acero lograron cubrirlo con un monto de imprevistos que tenían. Sin embargo, asegura que hay otros insumos que han subido, como por ejemplo los ascensores que son importados.

“Ahí también vemos otro otro desafío que son las tasas de interés. Hay un tema de cierre financiero para las familias y lo que ha pasado es que las familias han tenido que ampliar el plazo para lograr el cierre financiero”, dijo el directivo.

Los empresarios creen entonces que en la medida que se contenga la inflación se retomará la confianza del consumidor. De hecho, advierten que el aumento de tasas del Banco de la República no se traslada de inmediato, por lo que en medio de un año complejo proyectan buenos resultados en ventas.

Por ahora siguen atentos sobre cómo se mueve la tasa de cambio y qué nueva política de vivienda fomentará el nuevo gobierno del presidente electo, Gustavo Petro. De ahí dependerá la carta de navegación que tendrá el sector, que le sigue apostando a Colombia de más propietarios.

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