Efecto nómada: en Medellín los arriendos están subiendo por encima de la inflación

Debajo del casco que lleva quien maneja una moto circulando por las calles de Medellín, hogar de empresas brillantes, de estrellas mundiales del reggaetón y de silletas con flores, Sam, un canadiense, va grabando un video. “Salí de Canadá con una motocicleta. El plan era manejar hasta Argentina y volver a casa”, explica en un video con notas de piano de fondo. “Pero en el camino encontré a Colombia. Un rincón desconocido del mundo lleno de maravillas. Paré de viajar y empecé a vivir. No he tenido un día aburrido desde entonces”.

Como ese, son miles las piezas audiovisuales cortas que atraen cientos de miles de reproducciones en las redes sociales como TikTok, principalmente en inglés, que no solo cuentan la experiencia turística con la que la capital de Antioquia recibió 1,4 millones de habitantes el año pasado, sino también lo barato que resulta vivir para alguien que viene de otro lugar, especialmente si se trata de nómadas digitales o trabajadores remotos que traen sus dólares a la ciudad.

“El Airbnb más impresionante que haya existido. No puedo creer que este es el lugar al que podremos llamar hogar durante el mes”, relata en otro video Sydney, una nómada digital de Phoenix (Estados Unidos) al llegar a vivir a la ciudad con una amiga luego de pasar meses en lugares como Aruba y Bahamas.

Videos como esos se llenan con una lluvia de mensajes que tienen en común una palabra: gentrificación. Una palabra que agita un estrenduoso debate sobre el silencioso cambio económico y demográfico que parece estar sucediendo en algunas zonas de la ciudad, como ocurre en otras ciudades de la región, como Ciudad de México.

Nomad List, una plataforma que enlista los lugares preferidos de los nómadas digitales –como se conoce a personas que viajan mientras trabajan de forma remota– presenta a Medellín como el tercer destino favorito en América Latina y el Caribe.

Estas personas impactan la economía local de una manera diferente que los visitantes tradicionales, asegura Samuel Cepeda, profesor de la Facultad de Negocios Internacionales de la Universidad Pontificia Bolivariana.

“Ello genera, de manera paulatina, un encarecimiento en el costo de vida de dichos barrios, incrementando los precios de la oferta de bienes y servicios disponibles en dicho lugar, en especial en lo referente al alquilar permanente o temporal de inmuebles”, comenta Cepeda citando zonas como El Poblado y Laureles. “Han experimentado de primera mano tal fenómeno, donde los costos de propiedad y de los arriendos se han incrementado a un punto en el que se vuelve más difícil para sus habitantes originales sostenerse en dichos sitios”.

Pero afirma que no solo nómadas digitales serían los que estarían llegando con sus dólares a ocupar inmuebles, sino también extranjeros pensionados o con ingresos por propiedades que poseen el exterior, con una ventaja económica frente a los locales.

La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín informó que en los primeros seis meses de 2022 disminuyó en un 50% la oferta de vivienda en arriendo en el Valle del Aburrá, es decir, Medellín y su área Metropolitana.
Y múltiples cruces de datos, dan cuenta de un fenómeno que se siente en la calle: los arriendos están incrementando muy por encima de la inflación anual, el máximo estipulado por la regulación colombiana cuando se renuevan automáticamente contratos, que en 2023 corresponde hasta a 13,12%.

En los últimos tres años, el incremento promedio ha sido de 33,33% en las comunas Popular, Santa Cruz, Manrique y Aranjuez; de 21,67% en las comunas Castilla, Doce de octubre y Robledo; de 68,75% en las comunas Villa Hermosa, Buenos Aires y La Candelaria; de 55,56% en las comunas Laureles-Estadio, La América y San Javier; de 25% en la comuna Poblado y de 100% en las comunas Guayabal y Belén, de acuerdo con registros de la plataforma Aptuno, que permite arrendar viviendas en línea.

Forbes conversó con 28 habitantes de distintas zonas de Medellín que contaron casos en los que temen tener que salir de donde viven por la subida en los arriendos.

“Yo estoy pagando 1,7 millones de pesos mensuales y estoy casi seguro que me lo van a pedir porque este mismo ya está en 2,8 millones de pesos”, dijo una persona. “Me pidieron el apartamento y al mes me lo estaban ofreciendo por un 55% más de lo que yo tenía”, comentó otra.

Entre esas, hay varios casos de personas a las que les pidieron los apartamentos y las casas, pero aún no encuentran a donde irse, porque los precios han aumentado en sus alrededores y también de propietarios que recién se enteraron de que los valores de los arriendos están hasta 50% por encima de sus expectativas.

Un análisis del consultor en desarrollo urbano e inmobiliario Juan Sebastián Herrera, que comparó precios en las plataformas Finca Raíz y Metro Cuadrado, detectó que entre 2020 y 2021 al menos 10 barrios en Poblado que tuvieron aumentos en el arriendo mediano del barrio por metro cuadrado de hasta 52%.

“Contraintuitivo que se hayan dado estos aumentos en un contexto en el que el mercado inmobiliario estaba débil y los propietarios enfrentaban altas vacancias”, apunta Herrera.

El problema se suma a una presión con la que la ciudad carga desde hace años: las restricciones que existen en el Plan Ordenamiento Territorial para construir vivienda, con limitaciones de áreas para nuevos desarrollos.

Juliana Gómez, coordinadora de proyectos del Centro de Estudios Urbanos y Ambientales de la Universidad Eafit, considera que existen varios factores que deben precisarse para no caer en simplificaciones o asignación total de culpas a los turistas o visitantes.

“La promoción de Medellín como atractivo destino turístico a nivel global, los efectos de pandemia en los patrones de trabajo, la incursión de plataformas digitales para acceder a viviendas o habitaciones temporales, la inflación creciente, la debilidad de las políticas habitacionales y la fragmentación o ausencia de datos para orientar decisiones en temas de vivienda a escala metropolitana y de ciudad, entre otros, son elementos que deben sumarse”, expresa Gómez.

Desde su perspectiva, contribuye al aumento precios la oferta que se ha contraído frente a la demanda, en una ciudad en la que el casi el 36% de la población vive en arriendo y que en los últimos años Medellín haya reducido su participación en oferta de vivienda nueva en el área metropolitana pasando del 75% en el 2009 a 21% en el 2022.

Desde Camacol Antioquia y la Alcaldía de Medellín no respondieron a una solicitud de comentarios para esta historia.

Felipe Restrepo, cofundador y CEO de Vecindario, una plataforma que vende casas en línea, sostiene que en las zonas más exclusivas, es una realidad que los apartamentos están compitiendo con las rentas cortas en plataformas.

“Medellín se ha puesto de moda para las startups y para la gran cantidad de trabajadores remotos que seleccionan a Medellín para tener una estadía corta o media, acá rentan un apartamento entero de más de 120 metros por la mitad de lo que cuesta una habitación sencilla en Nueva York, San Francisco o Miami”, subraya Restrepo, quien también descarta que los nómadas digitales sean todo el fenómeno. “Debido a la calidad del talento de la ciudad y los costos de mano de obra, muchas compañías del exterior están contratando personal de la ciudad. Sale mucho más económico contratar a un ingeniero en Medellín que en ciudades de Estados Unidos donde muchas compañías están remotas”.

A algunos medellinenses les preocupa también que a la par de los arriendos, otras cosas se encarezcan más allá de la inflación.

“Las personas que adquieren vocación de permanencia en la ciudad necesitan de servicios que estén a la altura de sus modos de vida. Para responder a esa necesidad la vida se encarece en los cafés, restaurantes espacios de trabajo colectivo y la oferta recreativa al costo que pueden pagar los extranjeros y cada vez menos los locales”, sostiene Ana María Valle, una politóloga que dice que en círculos cercanos se han visto obligados a cambiar el lugar en el que han habitado por años por el aumento del costo de vida, lo cual considera una ruptura para la cultura paisa. “El problema no radica en que los turistas inviertan sus recursos en la ciudad, pues ello genera evidentes beneficios para un sector de la población. El problema radica en la afectación de la calidad de vida de las personas a causa de la gentrificación, generada por el turismo con vocación de permanencia”.

Juliana Ramírez, una joven trabajadora social, coincide: “decir que el aumento del turismo y los nómadas digitales no traen desarrollo económico para la ciudad sería ignorar la realidad. Ahí la pregunta es a quién le trae desarrollo económico; la brecha de desigualdad se hace mas grande y en esto creo es en lo que debemos enfocarnos”.

Desde Airbnb, la plataforma más mencionada por los consultados como referencia para las estancias cortas, manifestaron a Forbes que más del 70% de los anfitriones en Medellín tienen solo un anuncio en la plataforma y que de toda la oferta, el 30% representa cuartos privados y compartidos, que son espacios en donde el anfitrión también puede estar presente.

“Esto muestra que hoy hay personas en Medellín que están aprovechando ofrecer sus espacios para obtener ingresos extra en medio de un panorama económico difícil”, comentó Airbnb en un pronunciamiento escrito. “En el tercer trimestre de 2022, las reservaciones por períodos mayores a 28 días en Medellín representaron en promedio menos del 5% del total de las reservaciones. Estas incluyen reservaciones de colombianos y extranjeros. Este tipo de reservaciones va en detrimento comparado con el primer y segundo trimestre de 2022”.

Para Juliana Gómez de Eafit no se han dimensionado los costos que puede tener la población local la llegada creciente de visitantes, para la que cree, la ciudad no se ha preparado y no está claro cómo los beneficios económicos han fortalecido o enriquecido el sistema de bienes públicos de la ciudad o el mejoramiento de la calidad de vida.

“Es urgente generar herramientas de levantamiento y análisis de información que permitan dimensionar y, sobre todo, territorializar el problema de acceso a la vivienda en Medellín y el área metropolitana, que como vimos va más allá del incremento de nómadas extranjeros y trabajadores remotos como habitantes permanentes en nuestros barrios”, recomienda Gómez. “Esta información permitirá la visualización del fenómeno en tiempo real y la anticipación de dinámicas que ayuden a tomar decisiones de planeación y control más coherentes e informadas y a fortalecer e innovar en los programas y proyectos de hábitat en clave de inclusión y equidad territorial y no de expulsión”.

Así mismo, Juan Eduardo Contreras, gerente en Colombia de la plataforma de arriendos Houm, convida a propietarios de inmuebles a que comparen mejor los arriendos de largo plazo con los arriendos de corto plazo.

“En materia económica, los arriendos a largo plazo permiten un ingreso estable y fijo por mayor cantidad de tiempo; en materia legal, se evita la obligación legal de sacar un Registro Nacional de Turismo y de pagar impuestos específicos; en materia social, se evita el desplazamiento de población por incrementos en valores de renta y venta; y en materia de convivencia, con la firma de un acuerdo a largo plazo se evita el incumplimiento de normas de convivencia de propiedad horizontal”, complementa Contreras.

A su vez, el profesor Samuel Cepeda de la Universidad Pontificia Bolivariana, concreta que el fenómeno de gentrificación no debe ser asumido exclusivamente como algo nocivo para las urbes.

“También genera ventajas como el aumento de la inversión, el surgimiento de nuevos negocios, el embellecimiento, recuperación y mayor atención a áreas urbanas antes olvidadas, y la generación de espacios multiculturales que enriquecen los centros urbanos y pueden contribuir a ampliar la visión del mundo de sus habitantes”, concluyó.