Los trabajadores que viajan a diario se han ido y no van a volver. Las tasas de interés se están disparando. Las ciudades están perdiendo enormes sumas en impuestos. Es una catástrofe urbana de proporciones sin precedentes. Esto es lo que están haciendo las mentes más inteligentes en bienes raíces al respecto.
Mientras millones de estadounidenses se quedaban en casa para evitar el covid-19 en 2020, uno de los edificios más emblemáticos de la capital de Estados Unidos, Union Station, estaba prácticamente vacío. La terminal ferroviaria de estilo Beaux Arts con oficinas y espacio comercial fue una de las joyas en la cartera de bienes raíces del multimillonario Ben Ashkenazy (patrimonio neto: US$2.600 millones), quien compró un contrato de arrendamiento de 84 años de la propiedad por US$160 millones en febrero de 2007.
La falta de pasajeros rápidamente pasó factura. En mayo de 2020, Ashkenazy dejó de pagar US$430 millones en préstamos de la estación que había refinanciado en 2018, según los registros judiciales en una demanda de ejecución hipotecaria presentada en su contra por el prestamista, Rexmark, con sede en Nueva York. Siete meses después, Ashkenazy llegó a un acuerdo con un fondo soberano anónimo para adquirir una participación del 50% en la terminal por más de US$700 millones. Pero ese acuerdo colapsó en 2021 y, en otro giro, la empresa estatal de transporte ferroviario de Estados Unidos, Amtrak, se movió para hacerse cargo de Union Station por US$250 millones a través de la expropiación por causa de utilidad pública en abril de 2022.
Ahora el hito está en el centro de una batalla legal entre el gobierno federal, Ashkenazy y Rexmark, que sostiene que compró Union Station por US$140,5 millones en una subasta de ejecución hipotecaria en junio pasado. Una cosa es segura: los viajeros no regresarán. El número anual de pasajeros de Amtrak disminuyó de más de 5 millones en 2019 a 1,8 millones en 2021, una caída del 66%. El número de pasajeros en dos rutas clave a través de Union Station se redujo un 26 % a 9,2 millones hasta 2022.
La difícil situación de Union Station es una de las manifestaciones más visibles de la crisis que enfrentan los núcleos urbanos de Estados Unidos, que durante décadas dependieron de un flujo constante de trabajadores de oficina para mantenerse económicamente vibrantes. Más de tres años después de los cierres, es obvio que esos trabajadores nunca regresan en la misma cantidad. Los viajeros diarios han bajado un promedio del 39% en seis mercados. Como resultado, las torres de oficinas languidecen, perdiendo casi 20 millones de pies cuadrados de arrendamiento en el primer trimestre de 2023, según la corredora de bienes raíces JLL. Un récord de 962 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas ahora está vacante en los Estados Unidos, el 20,2% de todo el stock del país, con las vacantes más altas en Nueva York, Washington, D.C. y Chicago.
Ante la ausencia de trabajadores, proliferan los problemas sociales, lo que hace que los espacios del centro sean aún menos atractivos. Los delitos menores en Nueva York aumentaron un 29% desde 2019. Las personas sin vivienda en el Área de la Bahía de San Francisco aumentaron un 35% en los últimos cuatro años. En julio pasado, Starbucks cerró 16 tiendas en todo el país, incluidas seis en Seattle, dos en Portland, Oregón, y una en Union Station de DC, citando problemas de seguridad, incluido el uso de drogas. La cadena Nordstrom anunció recientemente que cerraría su tienda insignia en el centro comercial Westfield en el centro de San Francisco, y el propietario del centro comercial citó “falta de combate contra la actividad delictiva desenfrenada”.
Martin Selig se metió en bienes raíces en 1958 porque no confiaba en el mercado de valores. Hoy en día es crítico con las subidas de tipos de interés de la Fed. “Es muy peligroso… mucha gente está saliendo lastimada”.
La caída en picada del valor de los bienes raíces comerciales significa que las ciudades son mucho menos capaces de abordar estos problemas: en la ciudad de Nueva York, los impuestos sobre los edificios de oficinas y los espacios comerciales representan casi el 40% de sus ingresos por impuestos a la propiedad y el 12% de su presupuesto de US$107.000 millones. En San Francisco, donde los edificios de oficinas representan el 18% de las evaluaciones totales de propiedades de la ciudad de US$328.000 millones, el controlador pronosticó recientemente una pérdida de hasta $200 millones en ingresos por impuestos a la propiedad para 2028 debido a la disminución del valor de las oficinas, un gran recorte considerando que la ciudad recaudó US$2.300 millones en impuestos a la propiedad el año pasado.
Las tasas de interés altísimas, ahora tan altas como 7.5%, frente al 4% en 2020, agravan los problemas. Los desarrolladores que estaban muy endeudados antes de la pandemia ahora se enfrentan a una serie de opciones poco atractivas. Pueden refinanciar a tasas mucho más altas, si tienen suficiente efectivo disponible para hacerlo, o esperar que los prestamistas acepten una extensión para evitar el incumplimiento. Otra opción es vender sus propiedades con un gran descuento, pero incluso eso está resultando difícil: en Nueva York, solo se realizaron US$470 millones en transacciones de oficinas en el primer trimestre de 2023, frente a los US$3.100 millones durante el mismo período del año pasado, según Ariel Property Advisors.
“Tienes que deshacerte de la deuda”, dice Jeff Greene, un multimillonario inmobiliario de 68 años con sede en Florida que hizo su fortuna a partir de la desgracia. Durante la crisis financiera de 2008, Greene compró swaps de incumplimiento crediticio en bonos respaldados por hipotecas de alto riesgo cuando el mercado de la vivienda colapsó, lo que resultó en una ganancia inesperada de US$800 millones. “Están estos muchachos jóvenes, como todo ese combo de Ben Ashkenazy, gastando grandes sumas de dinero, viajando por todas partes. Nunca han tenido que lidiar con esto, nunca han visto que las tasas suban. Así que están en shock, no saben qué hacer.”.
“El 70% del stock de oficinas en los Estados Unidos está obsoleto o se dirige hacia la obsolescencia”.
“Nadie quiere comprar sus propiedades”, agrega. “Creo que verás a mucha gente de bienes raíces realmente desesperada muy pronto”.
Ashkenazy no hizo comentarios, pero una persona cercana a su empresa, Ashkenazy Acquisition Corporation, le dijo a Forbes que el gobierno federal se ha hecho cargo de Union Station y que las propiedades en problemas constituyen una pequeña parte de su cartera general. Dice Yehuda Sheinfeld, director financiero de la compañía: “Somos disciplinados y limitamos nuestra deuda muy por debajo de los estándares del mercado”.
Las propiedades de lujo en las ciudades más grandes de Estados Unidos, compradas por mucho dinero como Union Station, se encuentran entre las más afectadas. En febrero, la firma inmobiliaria canadiense Brookfield incumplió el pago de una deuda por valor de US$754 millones en dos rascacielos de oficinas en Los Ángeles. En diciembre pasado, Vornado Realty Trust no pudo pagar un préstamo de US$450 millones en 697–703 de la Quinta Avenida, una propiedad comercial de lujo en la base del St. Regis Hotel en Midtown Manhattan.
Los inversionistas minoristas no quieren tener nada que ver con el sector. Los grandes fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT por sus siglas en inglés) de oficinas que cotizan en bolsa, como Vornado, SL Green y Boston Properties, han visto caer sus precios de acciones en más del 50% durante el año pasado. Las empresas privadas también están sintiendo el dolor. A nivel nacional, los edificios de oficinas perdieron un valor estimado de $506.000 millones entre 2019 y 2022, según un artículo de investigación publicado en mayo por los profesores de la Universidad de Columbia y Nueva York Arpit Gupta, Vrinda Mittal y Stijn van Nieuwerburgh. Las cosas solo han empeorado desde entonces: “Las tasas de interés han aumentado más de lo que anticipamos, lo que ha reducido aún más el valor de las oficinas y otros bienes raíces comerciales”, dice Gupta.
Esa destrucción de valor afectará los presupuestos de la ciudad. Un artículo de investigación de 2021 del instituto sin fines de lucro sobre impuestos y política económica descubrió que ciudades como Chicago, Nueva York y San Francisco, que dependen de los impuestos a la propiedad para obtener más del 20% de sus ingresos, podrían ver cómo esos ingresos disminuyen en más del 5%, lo que podría costar cientos de millones de dólares en futuros ingresos fiscales. Eso hará que sea más difícil solucionar una variedad de problemas, desde el crimen hasta la falta de vivienda, cuya mitigación podría evitar que las grandes empresas huyan.
“Si ha ignorado las cosas durante demasiado tiempo, y no ha reparado sus baches y sus sistemas de transporte, e impone impuestos, impuestos e impuestos y ahora tiene delincuencia y todo lo demás, eso no es muy propicio para los negocios, ¿verdad?”. dice John Kilroy, CEO de la oficina que cotiza en bolsa REIT Kilroy Realty.
El panorama es especialmente sombrío para los edificios que ya parecían cansados al entrar en la pandemia. Envejeciendo, cargando con deudas y perdiendo valor, carecen de las comodidades para competir con los desarrollos de última generación, aumentando el espectro de hectárea tras hectárea de lotes baldíos en el centro. “El 70% del stock de oficinas en los Estados Unidos está obsoleto o se dirige hacia la obsolescencia”, agrega Kilroy.
Greene ve paralelos con finales de los 80 y principios de los 90, cuando las instituciones de ahorro y préstamo colapsaron y los propietarios de bienes raíces no pudieron obtener préstamos para refinanciar sus propiedades, lo que provocó una ola de ejecuciones hipotecarias. En 1991, en medio de esa recesión, el inversionista multimillonario Sam Zell (quien murió en mayo a los 81 años) ideó un mantra: “Mantente vivo hasta el 95”.
“Ahora están diciendo ‘Mantente vivo hasta el 25′”, dice Greene. “Va a llevar mucho tiempo limpiar este desastre”.
Para superar esta crisis, los operadores inmobiliarios más inteligentes de Estados Unidos están volviendo a lo básico. Los soñadores tuvieron su momento: levantar lujosos edificios financiados con préstamos con intereses cercanos a cero. Pero el presente pertenece a los pragmáticos, aquellos que mantuvieron la calma y siguieron la sabiduría milenaria como usar poco endeudamiento, comprar buenas ubicaciones y desarrollar relaciones bancarias sólidas.
Charles Cohen, un desarrollador de bienes raíces que supervisa un imperio de millones de pies cuadrados de espacio para oficinas en los EE.UU., ha estado en el negocio desde fines de la década de los 70s. En una sala de conferencias adornada con premios enmarcados y recortes de periódicos en International Plaza, una de sus torres de oficinas en la avenida Lexington de Nueva York, el multimillonario de 71 años tiene una respuesta simple cuando se le pregunta cómo sobrevivirá a la tormenta. “Tienes que estar muy a la defensiva”, dice.
El multimillonario Charles Cohen cuadruplicó el imperio inmobiliario de su familia, iniciado por su padre y su tío, a 12 millones de pies cuadrados, que incluye ocho torres de oficinas en Manhattan. “La ciudad necesita flexibilizar las regulaciones para la conversión de oficinas”, dice.
Más de la mitad de sus propiedades tienen deuda con tasas de interés fijas, aislándolas temporalmente de las subidas de tipos de la Fed. Esos no vencen hasta dentro de varios años, lo que significa que no enfrenta una crisis inmediata para pagar los préstamos y debería poder encontrar una solución con sus prestamistas. “Tenemos mucha deuda de tasa fija con años por delante”, dice. “No es un tema de preocupación inminente para mí”.
Los soñadores tuvieron su momento, pero el presente es de los pragmáticos serenos.
No todos los desarrolladores han sido tan inteligentes. Donald Trump, por su parte, aseguró una tasa variable en su porción de US$360 millones de un préstamo de $1.200 millones en 555 California Street, un complejo de oficinas de lujo en San Francisco del que es copropietario con Vornado, que cotiza en bolsa. Cuando sacó el préstamo, en mayo de 2021, su tasa del 2% parecía una ganga en comparación con la tasa fija del 2,26% asegurada por Vornado. Pero el préstamo de Trump se ha disparado desde entonces a una tasa estimada de 5,93%. (Parece haber cubierto esa tasa variable desde entonces).
Aún así, Cohen no es inmune a los desafíos que enfrentan otros desarrolladores. International Plaza, donde tiene su oficina principal que se encuentra frente a Bloomingdale’s en Midtown East, estaba ocupada solo en un 72% al final del segundo trimestre de 2022, y los dos préstamos de la torre, por un total de US$125 millones, tenían más de 30 días de morosidad este abril. Pero Cohen cree que trabajar en estrecha colaboración con sus prestamistas es clave, en lugar de adoptar un enfoque de confrontación que podría terminar en incumplimiento.
“¿Necesitamos ayuda de nuestros prestamistas? Sí, todo el mundo necesita flexibilidad en este momento”, dice. “Mantenemos a los prestamistas informados de lo que está pasando, siendo transparentes, explicando por qué las cosas son como son”.
“No son invertibles. Nadie quiere estos edificios a ningún precio ”.
Ha sido difícil para Cohen reemplazar a inquilinos como Ralph Lauren y el bufete de abogados Locke Lord, los cuales terminaron sus contratos de arrendamiento antes de la pandemia: “la actividad de arrendamiento es irregular”, dice, pero está teniendo cierto éxito al ser más flexible con los clientes que ahora son más conscientes de los precios. El espacio que está listo para mudarse en lugar de requerir una construcción larga y costosa se ha vuelto más popular.
“Si no es bueno para el inquilino, entonces no es bueno para el propietario”, dice. “Entiendo que el código de quiebras es que la mayor seguridad que puede tener un propietario es el alquiler de un año”.
Al otro lado del país, en Seattle, Martin Selig tiene un método comprobado para evitar problemas durante las recesiones inmobiliarias. “Tenemos la costumbre de poner un préstamo en un edificio solo al 60% del valor. Eso te deja mucho espacio para maniobrar”, dice. “He estado haciendo eso desde el primer día. Haces eso desde el primer día específicamente para situaciones como esta”.
El multimillonario de 86 años ha pasado por muchas crisis: cuando tenía 3 años, su familia huyó de la Alemania nazi y viajó por Polonia, Rusia, Corea y Japón antes de llegar a Seattle. Su primera incursión en el sector inmobiliario se produjo en 1958, cuando empezó a comprar centros comerciales. Ahora Selig es uno de los desarrolladores de oficinas más grandes de la ciudad, con inquilinos que incluyen a Amazon y Cisco.
Otra estrategia que ha resultado útil para Selig es agrupar los préstamos de varios edificios, de modo que los de mejor rendimiento puedan cubrir la deuda de los de bajo rendimiento. “Juntamos cinco edificios. Si un edificio pierde un inquilino, los otros cuatro pagarán lo que le corresponde al banco”, dice. “Estamos repartiendo el riesgo entre los cinco edificios”.
Muchos préstamos sobre edificios de oficinas se empaquetan en valores respaldados por hipotecas comerciales, o CMBS (por sus siglas en inglés), que los bancos venden a inversionistas institucionales. La mayoría de los CMBS tienen tasas de interés fijas, por lo que los desarrolladores como Selig, que tienen préstamos que se empaquetaron en CMBS, actualmente no enfrentan pagos de intereses más altos y pueden evitar la refinanciación a las tasas mucho más altas de hoy.
La historia es diferente cuando se trata de préstamos para financiar la construcción de nuevos edificios. Esos préstamos casi siempre tienen tasas variables, por lo que Selig ha detenido todos los proyectos nuevos. “Tenemos espacio para cuatro edificios más, y no los vamos a hacer con este clima”, dice. Cohen está haciendo lo mismo, posponiendo la construcción de un nuevo edificio en el sur de Florida hasta el próximo año. “No estamos pidiendo dinero prestado ahora”, dice. “Las tarifas tienen que bajar”.
Otra ruta es renunciar por completo a los préstamos, suponiendo que uno tenga el efectivo para hacerlo. Neil Bluhm, un multimillonario de bienes raíces y casinos de 85 años, está construyendo una nueva torre de oficinas en Los Ángeles que ya firmó con la agencia de talentos CAA como futuro inquilino. Está considerando financiarlo todo él mismo.
“Podríamos hacerlo todo con capital, lo que haremos a menos que obtengamos un préstamo que tenga sentido. Somos afortunados de que a lo largo de los años hayamos ganado suficiente dinero para poder construirlo nosotros mismos”, dice. “Las tasas de interés son muy altas, especialmente si necesitas mucho dinero. Los edificios de oficinas son casi imposibles de financiar”.
Bluhm también apunta a otra forma de sobrevivir en tiempos difíciles: centrarse en la máxima clásica de bienes raíces de ubicación, ubicación, ubicación. Es dueño de torres de oficinas en el vecindario de Century City de Los Ángeles y de tiendas de lujo en el Tony Gold Coast de Chicago, las cuales han superado a otras áreas en esas ciudades. Otro proyecto de oficina que está construyendo en Atlanta, cuya finalización está prevista para el tercer trimestre de este año, tendrá a la subsidiaria de Intuit, Mailchimp, como inquilino principal.
Por otro lado, Bluhm ha desechado edificios en los que no ve mucho potencial. El año pasado, canceló su First City Tower en Houston, un rascacielos de 49 pisos que se vio muy afectado por la caída de los precios del petróleo en 2019 y 2020.
Hay alguna evidencia de que a los desarrollos más nuevos y llamativos les está yendo mejor. Hudson Yards del multimillonario Stephen Ross, el desarrollo privado de US$25.000 millones realizado por su compañía, Related, en el lado oeste de Manhattan es el más grande en la historia de Estados Unidos. Ha estado agregando arrendamientos a un ritmo constante. Igualmente, One Vanderbilt, un rascacielos de 93 pisos con vista a Grand Central Terminal desarrollado por SL Green, que cotiza en bolsa, que abrió sus puertas en septiembre de 2020. Lleno de comodidades estilo hotel que van desde elegantes gimnasios hasta restaurantes con estrellas Michelin, ambos están ocupados en más del 90% (One Vanderbilt está al 99 %). Los beneficios no solo hacen que los trabajadores tengan más probabilidades de soportar largos viajes al trabajo, sino que exigen precios superiores. Los inquilinos de One Vanderbilt están pagando más de US$200 por pie cuadrado, muy por encima del promedio de US$80 en Nueva York. “Si tenemos excelentes comodidades, realmente sentimos que podemos arrendar el espacio a precios atractivos”, agrega Andrew Mathias, presidente de SL Green.
Jeff Blau, CEO de Related, señala a los inquilinos existentes como el gigante de capital privado KKR y el administrador de inversiones BlackRock como ejemplos de empresas que han podido atraer a los empleados de regreso a la oficina gracias a las comodidades que se ofrecen. “Estamos haciendo un contrato de arrendamiento en este momento con [el líder de] una conocida firma de capital privado en Midtown. No puede hacer que su gente vuelva a trabajar”, dice Blau. “Habló con Larry Fink y Henry Kravis, y le contaron sobre Hudson Yards, que están 100% de vuelta en la oficina porque a la gente le gusta estar aquí. Nos llamó y están tomando dos pisos a más de US$200 el pie [cuadrado]”.
Aún así, el pan y el circo solo llegan hasta cierto punto. En septiembre pasado, Warner Bros. Discovery puso el 30% de su espacio en 30 Hudson Yards (450.000 pies cuadrados) en subarriendo. En One Vanderbilt, algunos inquilinos aún reciben alquiler gratis, un beneficio que mantiene la torre ocupada pero que no ayuda a los resultados de SL Green.
A los desarrolladores cargados con torres de oficinas en problemas les quedan pocas opciones. La refinanciación es difícil, los compradores son escasos y no hay indicios de que la Fed planee bajar las tasas en el corto plazo. En medio del pesimismo, algunos han optado por un enfoque radicalmente diferente: convertir sus propiedades en edificios residenciales.
En ciudades de todo el país, los alcaldes han adoptado planes de conversión como un Ave María que podría revitalizar sus centros y agregar viviendas muy necesarias. Ciudades como San Francisco, Chicago y Washington, D.C. están ofreciendo incentivos y planes para facilitar la adaptación de torres de oficinas más antiguas a unidades residenciales. Los inversionistas privados también se están sumando a la mezcla, con Silverstein Partners, con sede en Nueva York, que anunció un fondo de US$1.500 millones en diciembre para comprar edificios de oficinas más antiguos y convertirlos en apartamentos.
¿El problema con estos planes? Es extremadamente difícil convertir la mayoría de las torres de oficinas en apartamentos. “Estos edificios no fueron diseñados en primer lugar para ser apartamentos”, dice Bluhm. “Hay una gran cantidad de trabajo para tratar de reestructurarlos, y no son necesariamente donde la gente quiere vivir”. Agrega Selig: “¿Con qué frecuencia va a poner inodoros en un piso de 20,000 pies cuadrados?”
Si no se pueden convertir, otras ciudades, como Nueva York, ofrecen incentivos fiscales para “renovaciones transformadoras” que podrían hacer que estos edificios más antiguos sean más atractivos para los inquilinos. Pero no todos están convencidos de que sea un buen plan. “No son invertibles. Nadie quiere estar en estos edificios a ningún precio”, dice Blau de Related. “Incluso si pudiera encontrar un inquilino que quisiera arrendar esos edificios, la cantidad de dinero que tiene que gastar para ponerlos a la par simplemente no tiene sentido económico”.
Los incentivos fiscales son un endulzante, pero no ayudarán a los propietarios de bienes raíces que simplemente no tienen el dinero para renovar o convertir sus propiedades. Y si recurren a los préstamos, enfrentarán los mismos problemas que tienen con sus problemas de deuda actuales. “La mayoría de las refinanciaciones durante el próximo año o dos serán en efectivo. ¿Todos los propietarios tienen dinero extra para conseguirlos?”, dice Bob Knakal, director gerente sénior y corredor desde hace mucho tiempo en JLL. “Si no, la escritura está en la pared. Si lo hacen, ¿por qué hacerlo si su percepción es que el valor está bajando aún más?”.
Según Jeff Greene, simplemente esperar con la esperanza de que los trabajadores regresen a la oficina y las tasas de interés comiencen a bajar no es una opción. Para mantenerse con vida hasta 2025, los desarrolladores deben atraer nuevos inquilinos y asegurar contratos de arrendamiento, incluso a precios reducidos, mientras intentan reestructurar su deuda y elaborar un plan para sus propiedades con peor rendimiento.
Comparando el negocio inmobiliario con el boxeo, agrega: “Cuando te están golpeando, levanta los puños y defiéndete”.