De las 135.000 unidades de vivienda que tendrá el megaproyecto de casi $4 billones, el 20% serán Viviendas de Interés Prioritario (VIP) y 20% Viviendas de Interés Social (VIS), como parte de los compromisos de sus promotores con la inclusión.
“Desde 2004, cuando salió el primer Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, se definió que toda esta tierra iba a ser una zona de expansión”, dice Alejandro Callejas, gerente de Lagos de Torca, mientras señala una enorme maqueta que representa unas 1.800 hectáreas en el norte de Bogotá.
Sin embargo, en ese momento no estaba claro cómo se iba a desarrollar este ambicioso proyecto de intervención público-privada, cuya ejecución demandará entre $3,8 y $4 billones durante más de 20 años. Y más aún, cómo se iban a respetar los activos ambientales de la región, lo que planteaba la recuperación de la conectividad ecosistémica entre los cerros orientales y el río Bogotá.
Después de varios intentos de viabilizar el macroproyecto, que contemplaron desde el cobro de valorización hasta una plusvalía, en 2016 el entonces alcalde Enrique Peñalosa sacó adelante la idea de que los privados pusieran los recursos mediante lo que, en términos técnicos, se definió como un canje de edificabilidad, que Callejas explica de la siguiente manera:
“Hoy, cualquiera puede construir sin pedir permiso y sin pagar nada el equivalente a un índice del 0.20 o el 20%. Si usted tiene un lote de 1.000 metros, puede hacer una casa de 200 metros, pero si quiere hacerla de 201 metros tiene que pagar un derecho de edificabilidad, que aquí se llama URA (Unidad Representativa de Aporte)”, explica. “Y con ese aporte es que financiamos el proyecto”.
Para los privados, el negocio consiste en construir suficientes pisos en los metros de suelo disponibles, de tal forma que puedan aportar las cargas que la ciudad ordena y obtener ganancias. Mientras tanto, los dueños del suelo reciben lo que vale en URAs y la ciudad -cuyo déficit habitacional en 2022 fue de 47.000 hogares, lo que representa el 4,7% del total, según el Dane- tiene un predio en el que se construye vivienda.
Calificado como un proyecto de expansión urbana que albergará más de 400.000 habitantes, más de los que tienen en la actualidad Montería, Pereira o Manizales, Lagos de Torca está ubicado en las localidades de Suba y Usaquén y se extiende desde la calle 183 a la 245 entre la carrera Séptima y la ampliación de la avenida Boyacá al occidente.
“El objetivo es construir 135.000 unidades de vivienda multiestrato, de las cuales el 20% (29 mil) serán Viviendas de Interés Prioritario (VIP) y 20% (37 mil) Viviendas de Interés Social (VIS)”, explica Callejas y señala que, de esta forma, se contribuye a la mitigación del déficit habitacional de la ciudad.
Uno de los compromisos del megaproyecto es la construcción de 36 kilómetros de vías nuevas y la recuperación del humedal Torca-Guaymaral, que pasará de tener 34 a 80 hectáreas.
Como parte del proyecto, se recuperarán nueve quebradas que nacen en los cerros orientales y conectan con el Humedal Torca- Guaymaral, el canal Torca, el canal Guaymaral y por último con el río Bogotá. Las nueve quebradas tienen una extensión total de 11,26 km y componen un área total de 76,98 hectáreas.
Entre los compromisos adquiridos, también está la recuperación del humedal Torca-Guaymaral -que pasará de tener 34 a 80 hectáreas- y cuyos ecosistemas son fundamentales para Bogotá, tanto en su función reguladora del sistema hídrico, como por ser el hogar de especies de flora y fauna.
En la zona se construirá, además, el Parque Metropolitano Guaymaral en 170 hectáreas, 1,3 veces más grande que el Simón Bolívar, de las cuales 90 hacen parte de zonas verdes y 80 corresponden a zonas de protección ambiental.
El parque está pensado como una zona de amortiguación para el Humedal Torca – Guaymaral, pero también será una zona donde los bogotanos podrán disfrutar de la naturaleza. Además, como parte de las intervenciones previstas, actualmente se avanza en la siembra de 10.000 especies en el futuro parque Metropolitano Guaymaral.
“Al final de cuentas, le vamos a entregar a Bogotá el 53% de las 1.800 hectáreas en la forma de espacio público, entre parques, ciclo rutas y vías”, señala Callejas al destacar la construcción de nuevas vías en la zona norte de Bogotá que ayudarán a mitigar el colapso en términos de movilidad de este sector.
Las nuevas vías son: la Avenida El Polo, Avenida Guaymaral , Avenida Santa Bárbara, Avenida Boyacá, Avenida Las Villas, Avenida Jorge Uribe Botero, Avenida Laureano Gómez, Avenida Tibabita, Avenida Arrayanes y la Avenida Parque Guaymaral, entre otras.
En total, se construirán 36 kilómetros de vías nuevas que contarán con dos carriles mixtos para vehículos y andenes amplios de 15 metros en los cuales se tendrán alamedas y 140 kilómetros de ciclorrutas para el uso de peatones y biciusuarios que, según Callejas, convertirán a Lagos de Torca en la ciudad de los 30 minutos.
A la fecha, se ha iniciado la construcción de varias vías, entre ellas: La Avenida Polo Occidental, el primer sector de la Avenida Polo Oriental y la Avenida Santa Bárbara, la Avenida Guaymaral Occidental y se están culminando los permisos necesarios para el inicio del primer tramo de la prolongación de la Avenida Boyacá.
Las vías que se encuentran en obra en este momento corresponden a 5 kilómetros en total, 3.5 km se entregarán este año y 1.5 km en 2025.
Los planes de las constructoras
“Somos el mayor jugador en Lagos”, explica Natalia Trujillo, vicepresidente de operaciones de Amarilo y que durante cuatro años se desempeñó como gerente de este macroproyecto. “A diferencia de lo que pasa en otros proyectos en el país, donde a los constructores solo les corresponde realizar la infraestructura dura -vías, servicios públicos, etc- en éste también somos los encargados de la recuperación del ecosistema”.
De hecho, explica que con dos de los proyectos en los que Amarilo está involucrada en la zona impactan unos 13 objetivos de desarrollo sostenible (ODS) y en uno de ellos -Otoño, que llevan a cabo con Urbansa y Constructora Colpatria- es la responsable de la recuperación de un cuerpo de agua, que está en la mitad como parte de la conectividad ecológica complementaria.
“Desde Lagos están trabajando la macro, que es toda la conectividad ecológica principal, y nosotros desde cada uno de los proyectos tenemos la recuperación de esa estructura ecológica complementaria”, explica Trujillo.
Sobre el mismo proyecto, la vicepresidente de Amarilo señala que allí se construirán unas 3.200 viviendas que cumple con otro de los OSD: la inclusión, con el fin de reducir las brechas sociales.
“Por obligación en los proyectos de Lagos, por lo menos el 40% de las soluciones tienen que ser de interés social, de las cuales una gran parte es vivienda de interés prioritario, pero nosotros no quisimos segregar la VIP, que es la más económica, sino que hacemos integración con la VIS en un mismo conjunto, de modo que se jalonan entre sí y aportamos a la reducción de esa brecha social”.
En una coyuntura en la que las ventas de vivienda registraron una contracción del -17,7 % en el primer trimestre del año en el país -con un total 32.017 unidades comercializadas-, Trujillo es optimista y explica que el anuncio de los 50.000 subsidios de vivienda en el Plan de Desarrollo del Gobierno es positivo para el sector.
“La reducción de tasas que está dándose de manera paulatina también es positiva para la reactivación, porque el lugar más seguro para las familias es poner sus recursos en una propiedad raíz, a lo cual hay que sumar una rentabilidad importante”, explica la vocera de Amarilo en cuyo portafolio los proyectos VIS tienen una participación inferior al 40%.
“Nos movemos mucho en un segmento intermedio, lo cual nos ha permitido enfrentar la coyuntura del mercado y posicionarnos bien en el país para lo que viene en 2024 y 2025”, agrega. “Nuestro optimismo no es solo por sentimientos, sino que los resultados los acompañan”.
En ese sentido, cita el caso de un proyecto de renovación urbana -el más grande que se ha hecho en Latinoamérica- que desarrollan con Cimento, una sociedad del mismo grupo al que pertenece la constructora, que opera activos de largo plazo.
“El proyecto está ubicado en tres manzanas de las calles 85 a 88 y plantea un reto importante en términos de inversión, pero hemos encontrado un apetito que no imaginamos”.
De hecho, explica que ya han vendido más del 70% fe las unidades de la primera torre, lo cual refuerza su optimismo sobre las señales de recuperación del mercado.
El mismo optimismo es compartido por Susana Peláez, gerente general de Cusezar. “Esperamos tener un mejor ejercicio de las ventas con el escenario favorable de inflación y tasas, un porcentaje de desistimientos no superior al 20% de las ventas brutas, intentando retener al cliente con tasas más bajas y con el apoyo de subsidios como el de la secretaría del Hábitat para los proyectos que se escrituren en 2024”.
El año pasado, esta constructora registró ventas por $367.000 millones y 1.141 unidades de vivienda, 179 de ellas son subsidios. Para este año, Peláez proyecta una dinámica empresarial enfocada en el crecimiento sostenible y responsable.
“Para lograrlo, nos enfocaremos en la implementación de eficiencias operativas, retenciones, políticas de sostenibilidad y prácticas éticas, la aceleración en la transformación digital de nuestros procesos, y la consolidación de una cultura de liderazgo y servicio entre nuestros colaboradores”.
Además, dijo que buscarán fortalecer su posición en el mercado a través de la expansión de la operación y la diversificación de proyectos, con el fin de brindar soluciones habitacionales de calidad.
En cuanto a Lagos de Torca, explicó que en el lote adquirido planean construir 1.770 viviendas No VIS, para una participación de 1,4% en el megaproyecto.
“De esta forma, vamos a contribuir en la mitigación del déficit habitacional con el que hoy en día cuenta la ciudad, lo cual lo convierte en el proyecto más incluyente en la historia de Bogotá, pues se ajusta, entre otras cosas, a las diferentes necesidades de la variada población que tiene la capital del país, ya que dentro de los planes parciales de Lagos de Torca también habrá un porcentaje de viviendas VIP (29 mil) y VIS (37 mil)”.
De hecho, a pesar del momento económico retador, Peláez destaca que los compradores entienden el potencial de la zona y su valorización.
“Contamos con un producto muy completo en términos de posibilidades en los tipos de perfiles, acabados, relación costo beneficio muy positiva, buen plazo, que nos ha permitido liderar las ventas en la zona. Somos fuertes en el producto no VIS”, explica la directiva y puntualiza que las reducciones en la tasa del Banco de la República en los últimos meses y las que el mercado está anticipando, generan en los clientes y las familias una expectativa de menor tasa de interés en los créditos hipotecarios y, por ende, está permitiendo que tomen la decisión de comprar vivienda.