Forbes descubre una docena de nuevos constructores multimillonarios cuyas fortunas han aumentado gracias a los altos precios y las altas tasas de interés de la industria de la construcción de viviendas.
Al inspeccionar una hilera de casas de tres a cinco habitaciones que se están construyendo a lo largo de la recientemente asfaltada Addison Drive, Tom Bradbury detecta un problema. Metiendo sus zapatos de cuero marrón en la arcilla roja de Georgia, se dirige directamente hacia un equipo de construcción que maneja una excavadora y les indica exactamente dónde deben cavar.
“Todo tiene que hacerse bien desde el principio y a tiempo”, afirma Bradbury. “Como cuando un coche sale de la línea de montaje, tiene que estar listo para salir”.
Bradbury es un experto en crear barrios como éste, “Duncan Farm”, en Cartersville, un suburbio de Atlanta, con una eficiencia similar a la de Ford. Desde 2008, su Smith Douglas Homes ha construido 304 comunidades en cinco estados. Las ventas alcanzaron los 765 millones de dólares en 2023. Las acciones de Smith Douglas, que Bradbury sacó a bolsa en la Bolsa de Nueva York en enero, han subido un 56% desde entonces. Bradbury, de 80 años, que todavía posee el 88% de las acciones, ahora es multimillonario.
Es un momento terrible para comprar una vivienda. En 2023, las tasas hipotecarias se dispararon a niveles no vistos desde 2008 y, a pesar de haber bajado en los últimos meses, siguen siendo más altas que en más de dos décadas. Los precios de las viviendas también se han disparado, un 30 % a nivel nacional en promedio durante los últimos cuatro años, mientras que el ingreso familiar medio real se ha estancado.
Sin embargo, dada la escasez nacional de al menos cuatro millones de unidades de vivienda, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, es un gran momento para ser constructor de viviendas . Simplemente no hay suficientes viviendas. El índice S&P de constructores ha subido un 57% en los últimos 12 meses. Las acciones de la mayor del país, DR Horton, han subido aún más durante ese período, un 70%, mientras que las acciones de la constructora de lujo Toll Brothers se han disparado un 96%.
Este auge de la construcción ha dado lugar a un auge de multimillonarios. En total, Forbes ha descubierto al menos 12 nuevos multimillonarios o familias multimillonarias en el sector de la construcción de viviendas. Entre ellos se encuentran Bradbury, además de Kathy Britton de Perry Homes, Itzhak Ezratti de GL Homes y tres miembros de la familia Miller de Lennar Corp.
No parece que vaya a desacelerarse en el corto plazo, especialmente ahora que tanto Kamala Harris como Donald Trump piden un aumento importante en la producción de viviendas nuevas. Además, los constructores tienen algunas ventajas en este mercado: los compradores con problemas de liquidez no solo no necesitan invertir dinero adicional en la remodelación de una casa nueva, sino que a menudo pueden pedir dinero prestado a tasas competitivas a los prestamistas afiliados a los constructores o conseguir otros incentivos de venta para aliviar los costos.
“Si se junta todo eso, se obtiene un entorno sólido y con un rendimiento mejor del que creo que la mayoría de los economistas habrían esperado”, afirma Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. Alan Ratner, analista de la firma de investigación inmobiliaria Zelman & Associates, añade: “Estas empresas están en la mejor forma en la que han estado nunca”.
Y algunos de ellos han estado en el negocio por mucho tiempo.
Bradbury, cuyo padre era un arquitecto que diseñó edificios de oficinas gubernamentales y que alguna vez trabajó como instructor de vuelo, vendió su primera casa a un oficial de policía y a un empleado administrativo municipal por $35,000 en 1975. “Estaba sentado en ese cierre y esa mujer lloró”, dice Bradbury. “Me miró a los ojos y dijo: ‘Pensé que nunca podría tener una casa’”. Ese fue el comienzo de Colony Homes, que construyó residencias de nivel básico en Georgia y Carolina del Norte antes de que Bradbury la vendiera a KB Home por $67 millones en 2003. Cinco años después, cuando KB Home se retiró de Atlanta, Bradbury, frustrado por haber abandonado el mercado, comenzó Smith Douglas Homes.
Desde entonces, ha construido 15.000 viviendas, en su mayoría para compradores de clase media-baja, como trabajadores de la industria automotriz, maestros y personal de emergencias, principalmente en mercados en crecimiento del sur, como Nashville, Charlotte y Raleigh. Ha podido mantener las viviendas relativamente asequibles porque ha logrado dominar el proceso, en gran parte gracias a un software de programación, llamado sistema de construcción SMART, que actualiza a los socios comerciales y proveedores de materiales en tiempo real, a partir del momento en que el comprador de la vivienda realiza el pedido. Una vez que se completa una parte del proceso de construcción, el siguiente paso puede comenzar a la mañana siguiente. Cuanto más rápido entren y salgan los carpinteros o pintores, más rápido (y más barato) podrá pasar a la nueva casa del próximo comprador. El sistema SMART ha reducido el tiempo de construcción de Smith Douglas Homes a un promedio de solo 59 días desde el principio hasta el final, aproximadamente un 20% más rápido que la mayoría de los demás constructores públicos.
“Nuestro objetivo es ser lo más eficientes posible para intentar llegar a la mayor cantidad de personas posible”, afirma Bradbury. “Desde que estoy en el negocio, he tenido metas grandes, arriesgadas y audaces, y siempre las logro o las supero”.
Patrick Zalupski empezó más tarde que Bradbury, pero ya se ha hecho más rico. Ex auditor de FedEx en Tennessee, se trasladó a Florida y construyó sus primeras 27 casas en Jacksonville en 2009, justo después de la crisis financiera. Desde entonces, su Dream Finders Homes, que sacó a bolsa en 2021, ha cerrado la compra de 31.000 casas hasta 2023 en ocho estados, principalmente en el sureste. Al igual que Bradbury, se centra principalmente en los primerizos o en los compradores que buscan mejorar su vivienda, pero su estrategia ha consistido en gran medida en eliminar algunas características de gama alta, como encimeras de cuarzo o suelos de madera, en los últimos años y convertirlas en mejoras opcionales. Eso ha ayudado a impulsar a la empresa a registrar unas ventas de 3.700 millones de dólares en 2023, un 12% más que el año anterior, y le ha situado en la lista de multimillonarios de Forbes , con un valor estimado de 2.300 millones de dólares gracias a su participación del 84%.
“Solíamos personalizar mucho más”, dice Zalupski, quien pagó casi 8 millones de dólares a principios de este año para comprar una mansión de 18.000 pies cuadrados en Jacksonville que figura en el Registro Nacional de Lugares Históricos de Estados Unidos. “Todo eso conlleva una enorme cantidad de ineficiencia y costos. Ahora, se trata simplemente de intentar ofrecer una casa más asequible al final del día”.
Mientras tanto, Lennar, el segundo constructor más grande de Estados Unidos, ha comenzado a construir casas de 660 pies cuadrados tan anchas como una entrada de autos por tan solo $137,000. En San Antonio, la compañía vendió casi todos los lotes de su primera comunidad de casas diminutas este año. “La demanda sigue siendo sólida si se puede satisfacer a un precio alcanzable”, dijo el CEO y presidente ejecutivo de Lennar, Stuart Miller (valor neto estimado: $1.8 mil millones) en una conferencia telefónica sobre ganancias en julio. Miller, cuyo padre Leonard Miller (fallecido en 2002) se convirtió en copropietario de la predecesora de Lennar en 1956 y sacó a la compañía a bolsa en 1971, ha ayudado a administrarla durante 35 años. El negocio nunca ha valido tanto, alcanzando recientemente una capitalización de mercado de $52 mil millones, suficiente para Stuart y sus dos hermanos, Jeffrey Miller y Leslie Miller Saiontz, todos multimillonarios individuales.
Incluso Toll Brothers, conocida como la constructora de lujo más grande del país, ha estado incursionando en el mercado de propiedades de menor precio. En 2016, la empresa comenzó a ofrecer casas adosadas y viviendas más pequeñas en lotes más pequeños a un precio de 450.000 dólares. Alrededor de 2019, estas residencias más económicas representaban solo alrededor del 10% del negocio de Toll Brothers. Ahora, “el 40% de las viviendas de Toll Brother se están vendiendo en este rango de precios más bajo”, dice Doug Yearley, presidente y director ejecutivo de la empresa. “En un entorno de alto interés, nos está yendo bien”.
En especial Bruce Toll, quien cofundó la empresa en 1967 con su hermano Bob (fallecido en 2022) y se retiró como vicepresidente de la junta en 2016. Toll, de 81 años, quien ha estado diversificando sus acciones de Toll Brothers y ha invertido en bienes raíces comerciales, pero aún posee el 1% de las acciones de la empresa, ahora tiene un valor estimado de 2 mil millones de dólares.
Pero para muchos compradores, lo importante no es tanto la asequibilidad como la perspectiva de conseguir un buen trato. En Texas, el enfoque de Kathy Britton va un poco en contra de la tendencia nacional. Perry Homes, con sede en Houston, que Britton heredó de su padre Bob Perry (fallecido en 2013), ha estado aprovechando una ola de nuevos residentes y empresas que se mudan a las áreas metropolitanas de Dallas y Houston en busca de impuestos más bajos, y está apuntando a compradores de viviendas de alto nivel con un equipo de diseño interno para darles más opciones en planos de planta, tecnología y materiales. Bajo la dirección de Britton, que pasó los veranos de la escuela secundaria ayudando a los asociados de ventas de Perry Homes, la empresa ha contratado arquitectos adicionales para ofrecer incluso más planos y una mayor personalización. “Nuestro producto es de calidad superior”, dice Britton, de 55 años, en una entrevista desde su oficina en Houston. “Creo que construimos la mejor casa de la industria y somos muy selectivos con las comunidades en las que construimos”.
En muchos sentidos, la desaceleración del mercado desde el frenesí de la era de la pandemia ha hecho que la construcción sea más atractiva para los compradores. Los precios de las viviendas existentes en gran parte del país no han caído, incluso cuando las tasas hipotecarias se dispararon lo suficiente como para aumentar el pago mensual del comprador promedio en más de $1,000 desde 2021. Y con seis de cada diez propietarios estadounidenses atrapados en tasas inferiores al 4%, no están dispuestos, o no pueden, poner su casa a la venta y asumir una tasa más alta en su próxima compra, lo que seca aún más el mercado.
“Vimos bastantes casas antiguas y no me interesaba pagar de más por algo que simplemente requeriría más trabajo”, dice James Wallace, un ingeniero de control de Detroit que compró su primera casa a un constructor local con su esposa en abril. “Decidimos: ‘Optemos por algo nuevo que nos dé muchos menos dolores de cabeza’”.
Muchos de los constructores más grandes tienen otra ventaja: pueden cerrar acuerdos que otros no pueden. Ningún banco en Estados Unidos anuncia una tasa hipotecaria de menos del 5,5% para una casa existente, pero Ashton Woods Homes les presta a sus nuevos compradores al 5% en Durham, Carolina del Norte. Esto se debe a que muchos constructores de viviendas tienen prestamistas afiliados que pueden ofrecer mejores tasas o subsidiar algunos de los costos de cierre del comprador utilizando una pequeña parte de las ganancias del constructor. En estos días, muchos están ofreciendo reducciones de la tasa hipotecaria, donde el comprador paga por adelantado una tasa de interés más baja en el cierre, lo que les da a las empresas más grandes que tienen divisiones hipotecarias internas una ventaja sobre los constructores más pequeños y los vendedores de casas existentes, según John Lovallo, un analista de UBS.
“Si un constructor de viviendas puede ofrecerle una tasa hipotecaria que sea entre 150 y 200 puntos básicos menor, la prima entre las viviendas nuevas y las existentes se desploma. El precio de la vivienda nueva es menor que el precio medio de la vivienda existente”, afirma Brian Bernard, director de investigación de valores industriales en Morningstar. “La gente se está dando cuenta de que, ‘Oye, puedo conseguir una muy buena oferta en los precios de las viviendas. Obviamente no es tan asequible como si la hubiera comprado hace años, pero puedo pagarla’”.
En enero, la constructora de viviendas más grande de Estados Unidos, DR Horton, dijo que planea ofrecer más rebajas en las tasas hipotecarias a largo plazo a través de su prestamista interno, DHI Mortgage, para mantener su ventaja sobre otras constructoras. Dream Finders Homes, la constructora con sede en Florida dirigida por el multimillonario Patrick Zalupski, recientemente trajo a su prestamista hipotecario preferido a la empresa para comprar hipotecas en masa y ofrecer tasas más bajas a los compradores, llegando a un acuerdo para comprar el 40% que no poseía de Jet HomeLoans en julio por $9.3 millones. “Hoy, la reducción de la tasa es el beneficio más impactante para el consumidor”, dice Zalupski. Más del 90% de los compradores de viviendas nuevas de Dream Finders con hipotecas están aprovechando el incentivo.
Es probable que el auge de la construcción de viviendas se mantenga en el futuro previsible, incluso si la economía atraviesa un período inestable. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios predice que seguirá habiendo escasez durante al menos los próximos cinco años, incluso si la actividad de construcción supera el crecimiento de la población. Las nuevas viviendas iniciadas alcanzaron un máximo de más de 2 millones en 2005 y se desplomaron a sólo 500.000 en 2009, tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo. En 2012, el 54% de los nuevos constructores de viviendas cerraron tras comprar terrenos en exceso en el período previo a la crisis, y una oferta insuficiente tanto de materiales como de mano de obra ha mantenido la construcción de nuevas viviendas muy por debajo de la demanda durante más de una década. Si los tipos siguen bajando, los constructores podrían ver una afluencia masiva de compradores, estimulada por un acceso más fácil a las hipotecas y una relajación del efecto de bloqueo hipotecario que ha impedido a muchos propietarios renunciar a sus bajos tipos de interés.
“Las perspectivas para los constructores de viviendas en los próximos cinco años siguen siendo buenas, simplemente porque tenemos una escasez considerable de viviendas”, dice el economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun. “Creo que los constructores aumentarán la producción, pero no habrá un exceso de oferta”. La Oficina de Presupuesto del Congreso de Estados Unidos proyecta que la campaña pospandémica por espacios habitables más grandes y la afluencia de inmigración impulsarán 1,6 millones de inicios de construcción de viviendas anualmente durante los próximos diez años. Goldman Sachs predice que las ventas de viviendas nuevas aumentarán a 723.000 para fin de año y 771.000 en 2025, frente a las 666.000 de 2023. Mientras tanto, Fannie Mae espera que 2024 sea el año de menor venta de viviendas existentes desde 1995. Eso es música para los oídos de los constructores multimillonarios de Estados Unidos y los inversores que han hecho subir los precios de sus acciones públicas incluso ante los altísimos valores de las viviendas y las aplastantes tasas de interés.
“Lo triste es que hay mucha gente que podría permitirse una casa, pero ahora no puede”, dice Bradbury de Smith Douglas Homes. “Sería una bendición si los precios volvieran a bajar y la gente que alquila y le encantaría tener una casa propia pudiera comprarla”.