Un mercado con suelo escaso, hogares más pequeños y crédito hipotecario inaccesible para la clase media explica por qué la capital antioqueña dejó de ser una ciudad de propietarios.
Medellín y su área metropolitana atraviesan una transformación profunda en su mercado de vivienda: la ciudad que durante décadas fue predominantemente de propietarios se ha convertido, en menos de una década, en una donde casi la mitad de los hogares paga arriendo. Un estudio de la Pontificia Universidad Javeriana de Bogotá identifica los factores estructurales que explican el fenómeno y por qué los precios superan el promedio nacional.
Entre 2015 y 2024, la proporción de hogares que viven en vivienda propia cayó del 60% al 47%, mientras que los hogares en arriendo crecieron del 36% al 45%, según el informe. El mercado está hoy prácticamente dividido en dos mitades iguales entre propietarios e inquilinos, una ruptura con la tendencia histórica de la ciudad.
El factor más determinante es el colapso en la producción de vivienda nueva. Las licencias de construcción aprobadas por cada 100.000 habitantes pasaron de 121 en 2015 a 64 en 2024 en Medellín, una caída del 47%. En el Área Metropolitana del Valle de Aburrá la contracción fue aún más pronunciada: de 144 a 65 licencias por cada 100.000 habitantes, equivalente a una reducción del 55% en menos de una década.
La geografía del valle agrava la situación. La regulación de zonas de alto riesgo no mitigable y la escasez de suelo urbanizable limitan físicamente la expansión del desarrollo inmobiliario, reduciendo la posibilidad de ampliar la oferta con rapidez. A esto se suma que la mayoría de los proyectos aprobados se orienta hacia vivienda No VIS y unidades de mayor tamaño, es decir, hacia segmentos de ingresos medios y altos, y no hacia los hogares más pequeños y de menores ingresos que representan la demanda creciente.
“En conjunto, estos factores muestran que la oferta de vivienda es rígida y no está respondiendo del todo a lo que demandan los hogares, ya que se ofrecen viviendas de mayor tamaño a lo que necesitan ellos, y en las zonas periféricas, donde hay viviendas más asequibles, hace falta mayor conectividad y acceso a servicios”, señaló Ángela María Fonseca, profesora asociada del Departamento de Economía de la Javeriana y directora de posgrados de esa facultad.
Las diferencias al interior de la ciudad son marcadas. En comunas como La Candelaria, Manrique, Villa Hermosa y Guayabal, la mitad de los hogares vive en arriendo. En El Poblado y Laureles los porcentajes son menores, pero los cánones son significativamente más altos.
El estudio también documenta un cambio demográfico que presiona aún más el mercado: el tamaño promedio de los hogares se redujo de algo más de cuatro personas en 2016 a cerca de tres y media en 2024. Eso significa que hay más hogares buscando vivienda, sin que la oferta de unidades crezca al mismo ritmo. La reducción se registra en todos los estratos: en el estrato 1 el promedio pasó de cerca de 4,4 a menos de 3,9 personas por hogar, mientras que en los estratos 4, 5 y 6 la caída fue de aproximadamente 3,7–3,5 a cerca de 3,1–3,0 personas.
Acceder a vivienda propia se ha vuelto también más difícil. El aumento en los precios de la vivienda, tanto nueva como usada, ha superado el crecimiento de los ingresos de los hogares en los últimos años. Las condiciones crediticias se endurecieron con el alza de tasas de interés registrada especialmente en 2023 y, aunque las tasas han bajado desde entonces, persiste una brecha entre los créditos VIS y No VIS que deja atrapada a la clase media: muchos hogares no califican para subsidios de vivienda de interés social, pero tampoco tienen capacidad financiera suficiente para acceder a crédito No VIS. Como resultado, el arriendo se ha consolidado como una forma permanente, y no transitoria, de acceso a la vivienda para una parte creciente de la población urbana.
Frente a la narrativa que señala al turismo como responsable del encarecimiento de los arriendos, el estudio ofrece una conclusión diferente. El turista promedio que visita Medellín permanece alrededor de cinco noches y gasta cerca de US$196 por noche, una demanda que la oferta hotelera, que concentra el 67% de las habitaciones disponibles pese a representar menos del 10% de los prestadores turísticos registrados, atiende de forma principal. La ocupación hotelera cerró 2024 en 69%, mientras que las viviendas turísticas registraron niveles cercanos al 60%.
“El turismo convencional y de eventos, al estar más enfocados en estadías de corta duración, no representa una competencia directa sobre el costo o disponibilidad de arriendos”, señaló Andrés Felipe Giraldo, profesor del Departamento de Economía de la Javeriana. El estudio sí reconoce un impacto diferenciado de los trabajadores remotos, cuyas estadías se extienden por varios meses y que buscan apartamentos amoblados, co-livings o arriendos mensuales en corredores bien conectados, aunque precisa que ese fenómeno representa solo una fracción del mercado total de vivienda.