Aunque la posición patrimonial salió fortalecida, la calificadora advirtió por la “curva de desapalancamiento" derivada del negocio entre PEI y Terranum.
La reciente adquisición de cinco activos estratégicos del portafolio Terranum por un valor total de $2,97 billones se convirtió en una de las transacciones inmobiliarias más importantes del mercado colombiano y de la que el PEI es protagonista.
Ante la magnitud de la operación y la consecuente emisión del Tramo XIII de Títulos Participativos por $756.511 millones, la firma calificadora S&P realizó un comité extraordinario de evaluación para determinar el impacto crediticio en el Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias (PEI).
El resultado fue claro: S&P confirmó la calificación ‘coAAAi’ —el nivel más alto en la escala nacional colombiana para títulos de participación inmobiliaria— y mantuvo la perspectiva Estable.
De acuerdo con el informe de S&P, la incorporación de los nuevos inmuebles corporativos y logísticos fortalece sustancialmente la posición competitiva y la resiliencia operativa del PEI frente a los diferentes ciclos económicos.
Las razones son diversas. En primer lugar, el portafolio del vehículo se fortalece al pasar de $10,1 billones a aproximadamente $13,1 billones, representando un salto cercano al 29% en tamaño de activos.
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También se destaca en el análisis, la expansión del área arrendable que, gracias al negocio entre PEI y Terranum, alcanza cerca de 1,5 millones de metros cuadrados.
Finalmente, S&P puso de relieve la diversificación y reducción de riesgos. Para la firma calificadora, la participación del principal arrendatario en los ingresos totales disminuye del 8,4% al 6,0%, mientras que se incorporan más de 100 nuevos arrendatarios con ocupaciones promedio del 94%.
Más rentabilidad
Las estimaciones proyectan un incremento en el flujo distribuible total del 4,3% para 2026 y de 19,2% hacia 2035. En términos individuales, el flujo distribuible por título registrará una mejora estimada de entre el 4,6% y el 4,8%, lo que representa un aumento de aproximadamente 108 puntos básicos (pbs) en la rentabilidad esperada.
Para evitar un impacto negativo inicial sobre los inversionistas actuales derivado de la nueva emisión de títulos, la estructura incluyó mecanismos temporales de cesión de rendimientos. Bajo esta figura, los nuevos inversionistas renuncian transitoriamente a una porción de sus derechos económicos, garantizando que los tenedores históricos reciban distribuciones superiores por título durante los primeros años.
La firma calificadora advirtió, no obstante, por el incremento en los niveles de endeudamiento requeridos para financiar la adquisición. La relación deuda-activos administrados se elevará temporalmente al 30,1% en 2026 (frente a un nivel cercano al 25% en el escenario base sin adquisición). Sin embargo, S&P prevé que la mayor generación operativa del portafolio consolidado permitirá una trayectoria gradual de desapalancamiento en un horizonte de 12 a 24 meses, recuperando los indicadores de cobertura.
La evaluación de S&P Global confirma lo que el mercado ya había visto: el negocio entre PEI y Terranum fortalece la posición del PEI, aunque es necesario atender a la forma de desapalancamiento, que consolidaría el buen momento de la compañía.