El lienzo en blanco que Colombia tiene que aprovechar tras el sismo del 10 de agosto

466.709 personas afectadas, 296.738 familias damnificadas, 36.326 viviendas destruidas y 202.002 averiadas en 16 departamentos y 498 municipios. Ese es el balance de la UNGRD al 10 de septiembre sobre el sismo que Colombia enfrentó hace poco más de un mes, la crisis habitacional más severa del país en décadas, sobre un déficit que ya superaba los 5,5 millones de unidades antes de que el primer edificio cayera.

Andrés M. Cardona, Senior Vice President de CBRE Colombia, lleva más de 18 años acompañando decisiones de inversión en activos corporativos en el país dice que este es el momento de repensar los territorios afectados para que se levanten mejores y con más oportunidades de desarrollo. “Las crisis no crean oportunidades, las revelan. Reconstruir puede ser volver a lo que ya había, pero hoy tenemos la oportunidad de ver esto a 3.000 pies de altura y diseñar sobre un lienzo en blanco”, comenta.

Es común que, en momentos como el que atraviesa el país, exista la expectativa de que el capital institucional desempeñará un papel protagónico en la reconstrucción. “Sin duda será parte de la solución, aunque su participación suele desarrollarse de manera gradual y en horizontes de mediano y largo plazo”, explica Cardona.

Por un lado se espera que los fondos inmobiliarios colombianos actúen de inmediato, y aunque si bien llevan años optimizando sus portafolios actuales, primero analizan oportunidades nuevas de forma puntual, más que indiferencia es una disciplina financiera propia de esta industria; Por su parte, los mandatos conservadores de las AFP, que administran más de 525 billones de pesos, no están diseñados para enfocarse en los municipios intermedios que hoy más necesitan capital, ya que normalmente lo hacen a través de gestores profesionales, que en su mayoría están enfocados en activos estabilizados y muy pocos tienen apetito de desarrollo.

Por otra parte, Los fondos institucionales enfocados en invertir en desarrollo, suelen priorizar mercados que cumplen ciertos criterios de escala (más de un millón de habitantes), condiciones que no están presentes en la mayoría de las ciudades afectadas. “El desarrollo de estas regiones requerirá la participación coordinada de distintos tipos de capital y mecanismos de financiamiento, especialmente en las primeras etapas de recuperación, lo que abre la puerta a una gama de oportunidades para las regiones más afectadas de crear alianzas y puentes para estructurar proyectos con visión de largo plazo.” señala Cardona.

Del déficit a la oportunidad

El terremoto no originó el déficit habitacional que enfrentaba Colombia, pero sí puso de relieve la importancia de acelerar soluciones que ya eran necesarias para millones de familias. En ese contexto, cobran relevancia iniciativas y catalizadores que comienzan a impulsar la recuperación. Entre ellos destacan las tasas hipotecarias reducidas al 8 % EA para los damnificados, lo que representa una disminución cercana a la mitad de la tasa de mercado. En términos prácticos, para una familia con un crédito hipotecario de 300 millones de pesos, esta medida puede traducirse en un ahorro mensual superior a 1,2 millones de pesos.

Y esa no fue la única acción casi inmediata que se activó para impactar a los cientos de miles de damnificados; por ejemplo, el Fondo Milagro fue formalizado mediante el Decreto 1379 del 9 de septiembre como patrimonio autónomo de derecho privado. A la fecha El Banco Mundial ha activado una línea de crédito de USD 400 millones en dos desembolsos, con un horizonte cercano a los 30 billones de pesos, sobre el modelo del FOREC, creado tras el terremoto del Eje Cafetero de 1999, que reconstruyó más de 50.000 viviendas.

Los mejor posicionados hoy, dice Cardona, son quienes ya tienen lotes con licencias adelantadas, suelos gestionados y proyectos estructurados; ya que quien inicie obras en semanas, no en trimestres, definirá los volúmenes de la primera fase.

No reconstruir lo que había, ese es el privilegio de un lienzo en blanco

Kobe, en Japón, sufrió un sismo de 6.9 grados en 1995, el resultado fueron más de 6.400 muertos y USD 100.000 millones en daños. Dos meses después ya había un Plan de Redesarrollo Urbano, en 26 meses el puerto fue reconstruido con infraestructura de nueva generación y en diez años la ciudad había rehecho su núcleo con normas sísmicas de vanguardia. Kobe no volvió a ser lo que era, se convirtió en algo estructuralmente mejor.

Otro ejemplo que expone el VP Cardona es el de Christchurch, en Nueva Zelanda, un sismo de 6.3 grados en 2011 causó 185 muertos y USD 30.000 millones en daños, cerca del 20 % del PIB, el país definió en 100 días un Blueprint para 600 hectáreas del centro, bajo tres principios: Ciudad compacta, ciudad verde y ciudad accesible. Hoy es referente global en planificación post-desastre. “Colombia tiene ese mismo lienzo en blanco. La pregunta es cómo aprovechar de la mejor manera los recursos disponibles para impulsar la reconstrucción que genere beneficios a largo plazo”, cuestiona Cardona.

Para Cardona, la recuperación puede convertirse en una oportunidad para impulsar simultáneamente la vivienda, el empleo y la inversión. Las regiones afectadas cuentan con costos operativos competitivos, disponibilidad de suelo y talento local, mientras que industrias como servicios, manufactura ligera y logística evalúan constantemente nuevas ubicaciones para crecer. La llegada de empresas a estas zonas puede generar demanda de bodegas, oficinas, vivienda y servicios comerciales, fortaleciendo el mercado inmobiliario local y contribuyendo al desarrollo económico de largo plazo. “La vivienda y la actividad económica tienen el potencial de avanzar de manera conjunta, creando condiciones para que las comunidades crezcan y prosperen de forma sostenible”, señala.

El paquete que las regiones necesitan diseñar

Gobiernos de países desarrollados llevan décadas compitiendo por atraer inversiones transformadoras con paquetes de incentivos diseñados con precisión, y las regiones afectadas tienen hoy esa misma oportunidad, según Cardona.

En 1992, Carolina del Sur le apostó a esa mirada aun sin historia manufacturera automotriz, otorgando a una empresa entrenamiento subsidiado y estabilidad tributaria de largo plazo, y hoy la planta que se instaló allí genera un impacto económico anual de USD 26.700 millones, sostiene 42.935 empleos y ha recibido una inversión 27 veces superior al compromiso inicial.

Tennessee replicó la fórmula en 2008 con USD 577 millones en incentivos para una planta que hoy fabrica vehículos eléctricos, que termino impactando la generación de empleo logrando en total 9,500 empleos indirectos hoy opera como una planta manufacturera de vehículos para el mercado norteamericano.

Estos casos comparten una arquitectura común, un gobierno que identifica un norte, y diseña un paquete con disciplina financiera y velocidad de ejecución”, explica Cardona. Dentro de las posibilidades que las regiones deben evaluar para incentivar llegada de jugadores están pero sin limitarse: habilitación rápida de terrenos para desarrollos, regulación acelerada de suelos de expansión, exenciones de renta de cinco a diez años para empresas que generen empleo sostenido, licenciamiento ágil y acceso preferencial a recursos del Fondo Milagro. “Funciona como un mecanismo de atracción, no de subsidio, y los inversionistas saben leer esa diferencia”, puntualiza.

No en vano CBRE es la firma de servicios inmobiliarios corporativos más grande del mundo, ocupa el puesto 118 del listado Fortune 500 y atiende a cerca del 80 % de esas compañías a nivel global, con operaciones de gran escala en todo el país y presencia activa en la alocación de capital para nuevos desarrollos, ubicación de centros logísticos, de distribución, de manufactura y edificios de oficinas.

Para Cardona, ese alcance define el papel que la firma puede jugar en la reconstrucción. “Podemos participar en todo el diseño del master plan a nivel ciudad, asesorar a los gobiernos locales en el diseño de los paquetes de incentivos y, más adelante, canalizar capital privado e institucional hacia parques industriales, oficinas y desarrollos de vivienda”, explica. La firma asegura tener acceso directo a los ocupantes finales de esos desarrollos, operadores logísticos, manufactureras, farmacéuticas y compañías de tecnología, lo que le permitiría acompañar el proceso “en distintas etapas a lo largo de los próximos 5, 15, 20 años o más”, según el ejecutivo.

466.709 personas necesitan una respuesta concreta, y esa respuesta no es solo construir vivienda rápido. Es construir desde varios ángulos al mismo tiempo, vivienda con normas sísmicas de estándar global, ciudades diseñadas para el siglo XXI y actividad económica que dé razones para quedarse. El Fondo Milagro va a mover recursos y las tasas reducidas van a ampliar el acceso, pero para Cardona la reconstrucción sostenible exige que el sector privado actúe con más ambición.

“Hoy existe la posibilidad de impulsar una reconstrucción que vaya más allá de la vivienda y contribuya al desarrollo económico y social de las regiones afectadas. Cada proceso de recuperación representa una oportunidad para fortalecer el futuro de las comunidades”, concluye Cardona.