Skandia lanza Urbano, el primer Fondo de Inversión Institucional que apuesta por el modelo Rent to Own en Colombia

Piense en una odontóloga que lleva diez años con consultorio propio. Tiene pacientes fijos, le va bien y paga su arriendo el mismo día de cada mes. Un día decide que ya es hora de tener casa propia y va por un crédito tradicional. Sale con un no. Dinero para pagar tiene. Lo que le falta es la forma de demostrar lo que el sistema le pide.

Su caso se repite en todo el país. Millones de hogares colombianos pagan arriendo, pero solo el 3,1 % de los adultos tiene un crédito hipotecario, según el Reporte de Inclusión Financiera 2024 de la Superintendencia Financiera y la Banca de las Oportunidades. El DANE ubica en 40,8 % la proporción de hogares arrendatarios en Colombia en 2025 y en 54,5 % la informalidad laboral entre junio y agosto de 2026.

Óscar Pardo Roa, gerente de Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliaria de Skandia Colombia, conoce bien esas historias y dice que la brecha tiene dos causas que se pueden medir. “Por un lado, una cuota inicial que algunas constructoras fijan entre el 20 % y el 40 % y que en los estratos 2, 3 y 4 equivale en promedio a diez años de ahorro. Por otro, la dificultad de demostrar ingresos ante la banca. Hay historias de tenderos, de contadores, de odontólogos y decenas de profesiones que tienen ingresos de más de 15 millones y han tenido dificultades para sortear un crédito hipotecario porque el sistema no les presta al no tener cómo sustentar los requisitos”, comenta.

Una idea que une dos necesidades

De un lado están las personas que quieren llegar a ser dueñas de su vivienda y no han encontrado cómo. Del otro, los inversionistas que buscan poner su dinero en algo concreto, que se pueda ver y entender. Skandia Urbano conecta a los dos.

Skandia Urbano es un fondo de inversión colectiva inmobiliario cerrado, administrado por Skandia Fiduciaria S.A. Skandia no vende apartamentos. Lo que hace es administrar el fondo en el que los inversionistas ponen su dinero en esta idea. Con esos recursos, el fondo, a través de su operador inmobiliario Duppla, compra apartamentos en Bogotá y municipios cercanos que ya tienen quién los habite y quién pague arriendo cada mes.

Ese arriendo, junto con la valorización que pueda tener el apartamento con el tiempo, es la base del objetivo de rentabilidad de ipc + 6 % -8 % que podría tener en el fondo. Al final del plazo, los inmuebles se venden y el inversionista recibe su capital más los posibles rendimientos.

El modelo se llama Rent to Own. La persona arrienda y, desde el primer día, firma una promesa de compraventa con la opción de comprar el apartamento. Duppla lo opera en Colombia desde hace más de cuatro años y Skandia Urbano es el primer fondo que participa en este modelo a esta escala. Espera llegar a adquirir hasta 400 apartamentos.

Esta apuesta hace parte del propósito de Skandia de democratizar los activos alternativos en Colombia: abrir a más personas una herramienta clave para diversificar su estrategia de inversión, que durante años estuvo reservada para grandes capitales y empresas.

Cómo funciona a detalle, de los dos lados

Para entender el modelo hay que empezar por el inversionista. Su dinero entra al fondo junto con el de otros inversionistas. Con esos recursos, el fondo, a través de Duppla, compra apartamentos en Bogotá y sus alrededores. Cada uno llega con alguien que ya lo habita, que paga arriendo cada mes y que firmó una promesa para comprarlo más adelante. El inversionista no tiene que buscar inquilinos ni administrar inmuebles: de eso se encargan el fondo y su operador. Lo que recibe son los resultados de esos arriendos y, al final del plazo, cuando los inmuebles se venden, su capital más los posibles rendimientos y la valorización del inmueble.

Ahora, la misma historia vista desde la casa. Volvamos a la odontóloga. Primero envía una solicitud a Duppla. Duppla revisa el apartamento que le interesa, que esté en una zona valorizada de Bogotá o sus alrededores y que cumpla con las características aprobadas por el Comité de Inversiones del Fondo. Después la revisa a ella, pero no con los requisitos de siempre, sino con su historial real de flujo de caja y de pago de arriendo.

Si todo está en orden, firma un contrato de arrendamiento y una promesa de que comprará ese apartamento cuando se cumpla el plazo acordado. Ese día también hace su primer pago, como en cualquier promesa de compraventa. “El inquilino, al firmar su promesa de compraventa, debe pagar un primer abono del 15 % mínimo del valor del inmueble, es decir, que la persona ya ha iniciado a hacer pagos sobre el inmueble que está pagándole el arriendo”, explica Pardo.

Con el dinero del fondo se compra la vivienda y ella se muda. Mientras vive allí, va construyendo el historial crediticio que antes no tenía. Cuando ese historial es suficiente, puede pedir un préstamo tradicional en un banco y quedarse con su casa.

¿Y si en el camino algo cambia? Si el inquilino incumple o desiste, el Fondo y Duppla venden el apartamento y le reconocen el valor que aportó, con los descuentos informados y pactados en su contrato.

Así, Rent to Own se convierte en una tercera opción, distinta al leasing y al crédito tradicional.

Rigor en cada paso

Detrás de cada apartamento hay un análisis riguroso. Se revisan el año de construcción, la estabilidad estructural, la ubicación, el estrato y la propiedad horizontal, entre otros. Al inquilino se le hace un scoring crediticio y una revisión de sus flujos de caja o, si tiene negocio propio, de sus estados financieros. Skandia repite la verificación con estudio de títulos, valor de mercado y scoring de arrendatarios antes de comprar cada paquete de inmuebles.

Los primeros números dan razones para el optimismo. En la cartera piloto, de cada 100 personas solo 2 se atrasan un mes en el pago, y en atrasos de dos a tres meses la cifra baja a menos de 1 por cada 100. En el crédito hipotecario tradicional de los bancos, entre 3 y 4 de cada 100 personas se atrasan más de un mes. “Con esta metodología, la gente se atrasa mucho menos que en el sistema tradicional colombiano”, señala Pardo.

La otra mitad de la historia: quien invierte

Cuando alguien piensa en invertir en finca raíz, casi siempre imagina lo mismo: comprar un apartamento y arrendarlo. Pardo hace la cuenta. Un apartamento de $400 millones en Bogotá se arrienda por cerca del 0,5 % mensual de su valor comercial, lo que equivale a un 6 % bruto anual. Después de pagar predial, seguros, administración, mantenimiento y otros gastos, la ganancia puede quedar en un rango aproximado de entre 2,8 % y 3,5 % neto.

En Skandia Urbano, los cánones se calculan sobre una tasa cercana a la hipotecaria. Por eso, el flujo del fondo se proyecta con una posibilidad en torno al ipc + 6 % – 8 % para el inversionista.

También está la tranquilidad de no depender de un solo inmueble. Quien compra un apartamento pone todos los huevos en la misma canasta. “Aquí queremos tener más de 300 apartamentos, entonces seguramente con uno o dos donde se puedan presentar inconvenientes, los otros 298 o más nos producen flujo mientras solucionamos lo que pase con esos dos, a diferencia de lo que pasa cuando una persona realiza la inversión en un solo inmueble, concentrando en este el riesgo”, explica.

El fondo tiene un plazo de siete años, que se puede prorrogar hasta por dos periodos de tres años con la autorización de sus inversionistas. Está dirigido a personas naturales y jurídicas con excedentes de liquidez y perfil de riesgo moderado.

Pardo recomienda que quienes están empezando a invertir destinen a activos alternativos entre el 2 % y el 5 % de su patrimonio de inversión, sin superar en ningún caso el 20 %. También advierte que este producto no es para quien necesite tener sus recursos líquidos en uno o dos años.

Apenas el comienzo

Hay mucho espacio para crecer. Hoy existen en Bogotá conjuntos residenciales en venta con cerca de 900 apartamentos, más del doble de la primera fase de Skandia Urbano. Detrás de cada uno puede haber otra familia como la de la odontóloga, esperando su oportunidad.

“Por un lado, es una tercera opción para quien quiere acceder a vivienda propia, y por el otro, es una nueva forma de invertir en el sector inmobiliario residencial. Entendemos que los vehículos actuales pueden tener limitantes; con Skandia Urbano vemos un inmenso potencial en Bogotá y alrededores de poderle ayudar a más personas a comprar”, concluye Óscar Pardo Roa.