Habi consigue US$40 millones en deuda para inyectar en el mercado inmobiliario colombiano

En Colombia, más del 90% del ahorro de muchas familias sigue atrapado entre cuatro paredes. No en acciones, no en fondos, no en cuentas de ahorro, sino en el ladrillo de la casa que compraron hace diez o veinte años y que, en teoría, vale mucho más de lo que pagaron, pero que en la práctica es casi imposible convertir en dinero con rapidez.

El mercado inmobiliario latinoamericano es, en buena medida, un mercado de papel, porque es rico en activos, pobre en liquidez, hostil al comprador común y frecuentemente opaco para todos.

Sebastián Noguera lo vio así desde el principio. Cuando en 2019 cofundó Habi junto a Brynne Rojas, la promesa era hacer que comprar y vender una casa fuera tan fluido como cualquier otra transacción digital.

Ahora, seis años después, Habi es el mayor comprador y vendedor de vivienda en Colombia y México, el mayor colocador de hipotecas en Colombia, y acaba de cerrar una línea de financiamiento de US$40 millones de dólares con BBVA Spark en el mercado colombiano, que se suma a otros US$60 millones ya comprometidos en México, para totalizar US$100 millones de dólares en crédito disponible para seguir moviendo el inventario.

Estos acuerdos envían al mercado señales de que esta compañía, que nació en Bogotá con la misión de destrabar la transacción financiera más importante en la vida de miles de personas, tiene un modelo que funciona.

En sus primeros años, Habi creció a una velocidad que no siempre le alcanzaba para cumplirles a sus propios usuarios.

El modelo de comprar casas directamente, renovarlas si es necesario y revenderlas, exige velocidad, capital y una capacidad operativa que se estira en los momentos de mayor demanda. Notarías lentas, bancos que demoraban los desembolsos y registros públicos atascados, porque la cadena de valor inmobiliaria tiene eslabones que ninguna startup puede controlar del todo.

“Aunque en general Habi siempre ha ofrecido una experiencia de muy alta calidad, algo que nos ocurría es que en situaciones complejas, cuando las notarías se demoraban, cuando registro tenía algún problema, cuando los bancos no desembolsaban a la velocidad a la que queríamos, no le cumplíamos a nuestros usuarios en los tiempos que esperábamos”, expresó Noguera en una entrevista reciente con Forbes Colombia.

2024 fue el año en que Habi decidió atacar ese problema de frente. El resultado es que hoy la compañía le responde y resuelve al 95% de sus usuarios en menos de 24 horas. Donde no lo logra, al menos les entrega trazabilidad sobre qué está pasando con el banco, con la notaría, con el registro. Esa mejora en experiencia se tradujo en mejora de reputación y en capacidad de servir más clientes. Las transacciones crecieron casi 35% durante el año pasado.

Pero el momento más significativo del ciclo no fue operativo sino financiero. En el último trimestre de 2024, la operación colombiana alcanzó rentabilidad. En noviembre de ese mismo año, la operación global de Habi fue rentable por primera vez.

“Es un hito que para nosotros es muy importante porque nos da la sostenibilidad para poder seguir invirtiendo y transformando esta industria”, dice Noguera.

Con evidencias de rentabilidad, esta proptech latinoamericana que había operado durante años bajo la lógica del crecimiento subsidiado, tiene argumentos para convencer a los bancos.

El modelo de BBBVA Spark, de venture debt y asset backed lending para compañías de alto crecimiento, requiere que el perfil de riesgo del cliente justifique la estructura del crédito. En el caso de Habi, lo que convenció al banco fue la combinación de escala, datos y posición en el mercado.

“En BBVA Spark apostamos por compañías que están resolviendo problemas estructurales en sectores clave de la economía. Habi ha demostrado cómo la tecnología y el uso inteligente de los datos pueden transformar el mercado de vivienda en Colombia”, señaló Eduardo González, country manager de Colombia & Argentina de BBVA Spark.

Habi ha ejecutado más de 66.000 transacciones propias de compraventa y financiamiento, lo que le da una capacidad de valuación que ningún actor tradicional del sector puede replicar. En este mercado donde el precio de los inmuebles históricamente ha dependido del criterio subjetivo de un tasador, tener un modelo entrenado con decenas de miles de transacciones reales es una ventaja.

La línea de $150.000 millones (en pesos colombianos), que son unos US$40 millones, permite a Habi fortalecer su presencia local, ampliar su capacidad de inversión en activos residenciales y continuar desarrollando la tecnología que soporta todo el proceso. Combinada con US$60 millones comprometidos en México, la compañía tiene hoy US$100 millones en crédito para operar y escalar.

Desde su fundación, más de 40.000 familias colombianas han realizado operaciones de compra, venta o financiamiento de vivienda a través de Habi.

El otro eje del salto de 2024 fue la decisión de convertirse en una compañía que prioriza inteligencia artificial reestructurando procesos.

Una muestra visible es Gabi. Si hoy un usuario entra a la plataforma para venderle una vivienda a Habi, probablemente será atendido por un agente de inteligencia artificial que acompaña todo el proceso, funciona 24/7 y, según Noguera, hoy ofrece una mejor experiencia que los comerciales humanos. El costo de adquisición baja. La cobertura sube.

Pero el impacto más profundo está en los procesos documentales. La escrituración inmobiliaria, que incluye la lectura de documentos, verificación de propietarios y la constitución de hipotecas, es un proceso que en Latinoamérica históricamente ha consumido semanas.

Hoy, Habi tiene agentes de IA automatizando la lectura, transcripción y constitución de los documentos clave para formalizar una hipoteca o una transacción inmobiliaria. El objetivo es llevar a un usuario desde que decide comprar una vivienda hasta el desembolso en menos de 10 días.

Dos negocios nuevos también más que se duplicaron en el último año son Habi Credit, la división hipotecaria, y el modelo de comercialización inmobiliaria para usuarios que prefieren esperar por un mejor precio en lugar de vender de inmediato a Habi. Ambos amplían el portafolio sin necesariamente exigir que la compañía ponga capital propio en cada transacción.

Hay un límite que la tecnología no resuelve sola. Habi opera a lo largo de Colombia y México, pero el negocio inmobiliario tiene una lógica hiperlocal que ningún algoritmo reemplaza del todo. No importa quién sea el experto nacional, ya que lo que mueve el precio de un apartamento en Ciudad Verde en Soacha no es lo mismo que lo que mueve el de uno en Laureles en Medellín o en Polanco en Ciudad de México.

Ese conocimiento, de quién vive en el barrio, qué se está construyendo a dos cuadras, cómo negocia el vendedor de la esquin, pertenece a una persona, no a una base de datos.

“Nosotros históricamente hemos invertido un montón en poder entender muy bien los precios de las viviendas y tener un entendimiento del mercado en esta capilaridad local, pero creo que nunca hemos logrado tener unos representantes locales que nos permitan operar a esa capilaridad y con esa calidad”, reconoce Noguera.

La solución que Habi imaginaba era una plataforma que funcionara casi como un modelo de franquicias. Representantes con conocimiento del barrio, la zona y las personas, pero operando bajo el paraguas tecnológico y la confianza de marca que Habi ya construyó.

Llevaban años buscando cómo desarrollar esa capacidad. Hasta que conocieron a Pulppo, una plataforma argentina de asesores inmobiliarios que fue comprada por Habi a principios de este año, en una transacción cuyo valor no fue revelado.

La plataforma de agentes inmobiliarios que compró Habi

El argentino Matías Gath viene de familia de desarrolladores inmobiliarios y pasó años viendo, con creciente frustración, lo arcaico que era el proceso de compraventa en la región. Su primer emprendimiento fue Cadabra, una plataforma de delivery en Argentina que vendió a Glovo cuando la empresa española estaba entrando al mercado latinoamericano.

Después pasó años expandiendo Glovo por la región, una escuela en expansión que no muchos emprendedores latinoamericanos tienen.

Su socio en Pulppo, Agustín Iglesias, llegó por otro camino pero al mismo destino. Iglesias había construido Toco, el CRM inmobiliario más grande de Latinoamérica, con más de 4.000 inmobiliarias como clientes en la región, antes de que el Grupo Navent (hoy parte de Quinto Andar) le hiciera una oferta de adquisición. Después dirigió la expansión de Toco a varios mercados y luego fue gerente general de Inmuebles24, hoy el portal inmobiliario más grande de México.

Cuando Gath e Iglesias se juntaron en 2022 para crear Pulppo, partieron de la premisa que el agente inmobiliario no es el problema del mercado, sino que es la solución.

“Todos queremos tener un experto que nos acompañe al proceso de compraventa por aversión al riesgo. Queremos tener un asesor, más cuando es la transacción más importante de la vida de una persona”, dijo Gath a Forbes Colombia.

El modelo de Pulppo no busca eliminar al asesor. Lo empodera con tecnología que la industria no le había dado.

La diferencia entre un buen asesor inmobiliario y uno mediocre, en buena parte, es información. El asesor mediocre le dice al vendedor cuánto cree que vale su casa, sin soporte cuantitativo. El buen asesor llega con datos de comparables, tiempos de rotación en el mercado, análisis de precio. Pulppo le da ese análisis al asesor en minutos, integrado directamente por WhatsApp.

Esa integración no es un detalle de UX. Es la columna vertebral del sistema. Toda la operación (desde la valuación hasta la publicación en portales como Propiedades.com, Inmuebles24 y Mercado Libre) fluye por WhatsApp, porque es ahí donde vive el asesor inmobiliario latinoamericano. La plataforma también automatiza con IA la verificación documental, que el vendedor sea efectivamente el propietario, que la propiedad esté en regla y que el comprador no esté comprando un problema.

Pero quizás la función que mejor define la propuesta de valor de Pulppo es lo que Matías llama el secretario virtual. Cada lunes por la mañana, el asesor entra a su dashboard y encuentra una agenda: que Sebastián vuelve de vacaciones hoy y quería visitar propiedades, que un cliente acaba de hacer una oferta, que hay una llamada pendiente.

El sistema está integrado con su WhatsApp y funciona como command center para todo su trabajo.

“Cuando le preguntamos a los asesores cómo reemplazarían a Pulppo si no lo tuviesen, te dicen: ‘no tengo idea. Me cambió la forma de trabajar'”, dice Gath.

Pulppo lanzó en 2022, pasó por Y Combinator y se concentró inicialmente en el segmento detickets medio-alto en México, con propiedades de alrededor de US$300.000 dólares, zonas como Polanco en Ciudad de México. Gath se mudó de Buenos Aires a México para estar cerca del mercado. Iglesias ya estaba allí.

Noguera y Gath se conocían hacía años, pero fue en 2024 cuando las conversaciones pasaron de la conexión empresarial a algo más serio. La primera conversación fue sobre una alianza comercial. Luego sobre unjoint venture. Después, casi naturalmente, sobre algo más definitivo.

“En la medida en que teníamos conversaciones, tanto para Pulppo como para Habi se volvía cada vez más natural que el potencial de no hacer solo un joint venture, sino de juntarnos como equipos, era muchísimo más grande”, dice Noguera.

Lo que Habi tenía y Pulppo quería: acceso a crédito, soluciones de liquidez inmediata para vendedores, una plataforma de información de mercado construida sobre 66.000 transacciones propias, y la escala para operar en los segmentos de ingresos medios y bajos que Pulppo no había atacado.

Lo que Pulppo tenía y Habi soñaba: una tecnología de agentes que Noguera describe como “estándar mundial”, una comunidad de asesores inmobiliarios profesionalizados, y una integración con WhatsApp que, en sus palabras, “no la tiene nadie”.

“Pulppo tal vez lo que más nos sorprendió dentro de todo este proceso es que tiene una tecnología de estándar mundial. Hemos visto mucho lo que hay en las mejores plataformas de Estados Unidos, las mejores plataformas de Europa y lo que tiene Pulppo desde una perspectiva de entendimiento del agente inmobiliario, de integración con su día a día, de integración con WhatsApp, no lo tiene nadie”, complementa Noguera.

Recchia e Iglesias se unieron a Habi, que además, abre de esta forma su expansión a Argentina.

Durante años, el mercado inmobiliario argentino operó sin hipotecas. Las propiedades se compraban y vendían en efectivo, en dólares, en operaciones que evitaban el sistema financiero formal casi por default. Ese mercado existe todavía, pero algo está cambiando: la banca argentina comienza a reconstruir el sistema hipotecario, y con ello aparece una oportunidad que Recchia describe como “el punto de partida es cero. Pero al no haber nada, se puede crear todo”.

En mercados donde ya hay procesos establecidos, como Chile, una plataforma como Habi tendría que reemplazar fricciones existentes, negociar con actores que ya tienen posición y convencer a usuarios que ya tienen flujos. En Argentina, esos actores no existen todavía. La conversación empieza desde cero con los bancos, con los portales, con los usuarios.

“Habi viene siendo pionero tanto en Colombia como en México en la construcción de hipotecas digitales. Tenemos todo el entendimiento y toda la tecnología para construir los procesos que permiten conseguir hipotecas de manera digital, poder llegar desde que un usuario llega a querer una vivienda hasta el desembolso en menos de 10 días, que es lo que hoy ya estamos haciendo en Colombia. Y vemos un potencial enorme en trabajar con la banca en Argentina para poder implementar hipotecas digitales y acelerar el proceso de crecimiento del mercado inmobiliario argentino”, indica Noguera.

En 2023, Habi y Pulppo, todavía por separado, procesaron transacciones inmobiliarias por más de US$1.000 millones. Para 2026, la expectativa es crecer ese volumen más del 50% operando en conjunto.

Si se cumple, el unicornio colombiano Habi, ahora con Pulppo, será el mayor operador de transacciones inmobiliarias en el mundo hispanohablante. El que más casas mueve.

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