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Economía y Finanzas

El plan del sector vivienda para salir de los escombros de la crisis

2020 será el peor año de la economía colombiana en los últimos tiempos, pero también se espera que sea el año histórico de ventas de vivienda de interés social (VIS) y de leve recuperación de las no VIS. ¿Cómo logra este renglón la inmunidad a la pandemia?

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Los titulares están llenos de la estrepitosa caída que tendrá la economía nacional este año, -5,5% según Minhacienda, a causa de las acciones derivadas para contener la propagación del coronavirus que desde que llegó al país en marzo ha dejado su huella en diversos indicadores que terminarán 2020 con deterioros históricos. Pese a ello, en medio de los escombros también hay sobrevivientes a la crisis, un caso: la venta de viviendas de interés social (VIS).

El año pasado las ventas de VIS en Colombia superaron la comercialización de 120.000 unidades, convirtiéndose de esta manera en el mejor año de la historia del país en dicho indicador que logró romper el techo de las 100.000 ventas VIS en 2018 (109.000), según cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) citadas por Minvivienda. Aunque este panorama estaba pavimentando un 2020 prometedor, llegó la pandemia y las expectativas se pausaron, sin embargo, la nueva realidad las reactivó y se espera otro récord.

En entrevista con Forbes, Jonathan Malagón, ministro de Vivienda, resaltó que este año se prevén ventas que rondarían las 130.000 VIS, “lo equivalente a hablar de una ciudad del tamaño de Valledupar”. Mientras tanto, para las no VIS se espera que las cifras agregadas de la comercialización estén entre 55.000 y 60.000, tras periodos complejos para este renglón.

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¿Son muchas o pocas?, el ministro explicó que el histórico anual no VIS está entre 50.000 y 70.000, sin embargo, destacó que el resultado que se espera para el último trimestre, cerca de 6.000 al mes, ya es un ritmo de recuperación que de mantenerse así durante un año “llegaríamos a niveles más altos del promedio histórico”.

En otras palabras, para 2021 desde la cartera de Vivienda están estimando superar las 70.000 ventas en no VIS y comercializar entre 130.000 y 140.000 en las VIS, esperando superar las 200.000 unidades “lo cual significaría la recuperación plena en no VIS y récord histórico en VIS”, dijo Malagón. Por su parte, Camacol estima que el otro año se venderán más de 195.000 viviendas (VIS y no VIS) en el país, de estas el 74,3% serán VIS (145.000).

Una vez conocido este panorama, es clave entender por qué sería un buen año para las ventas de vivienda en medio de la crisis. Según le explicó a Forbes, Wilson Tovar, gerente de Investigaciones Económicas de Acciones y Valores, en el país continúa habiendo un déficit habitacional alto, “el cualitativo puede superar el millón de personas que todavía no tiene casa y hay más de 6,5 millones de hogares que viven en alquiler. Es decir, aún hay un mercado importante que podría estar interesado en comprar vivienda y podría aprovechar los actuales apoyos para ser propietario”.

En palabras de Sergio Segura, analista de renta variable en Casa de Bolsa, los subsidios anunciados por el Gobierno han sido relevantes para que las personas no pierdan el interés a comprar vivienda y se impulsen a hacerlo aún en medio de esta coyuntura. Con ello, “se esperaría que los proyectos nuevos de construcción de vivienda tuviesen una recuperación en la demanda y por lo tanto sus ventas mejoren impulsando la creación de nuevos empleos y los demás sectores económicos”.

Segura añadió que la caída en las tasas de interés, aunque es un mecanismo que se demora en ser transmitido a los usuarios y dado que los bancos las bajarían de manera muy paulatina por la coyuntura o dependiendo del cliente les darían una tasa más baja, es un factor para tener en cuenta.

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Por su parte, Malagón resaltó la recuperación de la confianza de los consumidores en lo referente a la disposición a comprar vivienda la cual, entre otras cosas, estaría siendo respaldada por el paquete de 200.000 subsidios que anunció el Gobierno para la reactivación del sector a mediados de año que estarán vigentes hasta 2022 o hasta agotar existencias. Además, debido a que el Ejecutivo esté siendo el garante (fiador) para créditos de vivienda a través del Fondo Nacional de Garantías (FNG).

Sobre lo anterior, destacó que en septiembre (últimos datos publicados al cierre de esta edición), la confianza del consumidor siguió recuperándose y en este, la disposición a comprar vivienda es la que más se restablece si se compara con la de vehículos y bienes durables. Así las cosas, en abril la disposición a comprar vivienda fue de -62,3% mientras que en el noveno mes del año fue de -17,2%, lo que representa una mejora de 45,1 puntos porcentuales (pps). Mientras tanto, la de bienes durables y vehículos ha mejorado en 25,8 y 13,7 pps, respectivamente en los meses de referencia.

Volviendo la mirada un poco hacia el segmento no VIS y su lenta recuperación, vale mencionar que en este renglón hay más de 10.000 unidades en inventario que se han venido acumulando en los últimos años. Sobre esto, hay quienes aseguran que lo subsidios para este segmento se van a ir a la desacumulación del inventario, sobre lo cual Malagón dijo que si ello sucediera quedaría el 90% del programa para dinamizar nueva oferta.

En este punto el experto de Acciones y Valores aseguró que, si bien los inventarios son altos y el desempleo también por la coyuntura, los constructores son conscientes del conjunto de situaciones que no han dado dinamismo a las no VIS en los últimos años. Por ello, algunos han bajado sus precios y ofrecen buenos planes a los usuarios, lo que puede ser otro impulso para comprar vivienda aún en esta crisis.

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“Cuando se van desacumulando esos inventarios, los constructores vuelven a ser sujetos de crédito y eso va a desembocar en mayor iniciación y mayor lanzamiento de proyectos que es lo que nosotros necesitamos para mover el PIB y el empleo”, aseguró el jefe de la cartera de Vivienda.

Y el repunte del PIB constructor, ¿para cuándo?

Hasta el momento se han mencionado algunas de las bondades de la pandemia en el sector de vivienda, con el repunte de las ventas de VIS y una leve recuperación en las no VIS, sin embargo, como lo mencionó Malagón, se necesita también mover el PIB, indicador que vería profundas caídas este año, tanto en el general del sector construcción como en el desagregado de edificaciones.

De acuerdo con cálculos de Fedesarrollo, presentados en un evento de Camacol, en un escenario pesimista en el que la economía colombiana caiga -7,9% el sector de la construcción se contraería al -16,7%, mientras que el de edificaciones lo haría en -21,2%. Desde una visión más optimista, el PIB nacional caería a -5% y con este, el de construcción sería -13,3% y el de edificaciones, -18,1%.

Segura, de Casa de Bolsa resaltó que aunque las ventas de VIS generan empleo y dinamismo, como tal el motor importante que mueve la construcción es la no VIS. Explicó que, si esta no se mueve, la cual tiene mayor complejidad de insumos, mayor diferencia por el valor de los materiales y por cuenta de los acabados, “no se vería una dinámica completa de la recuperación de la economía. Por eso se está apostando a los subsidios no VIS, para ayudar a dinamizar este renglón y a la actividad económica en general”.

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Sobre este punto, Malagón explicó que “lo más valioso del sector de construcción es ciertamente lo que deja hacia atrás. Este se encuentra relacionado con 34 de los 68 subsectores industriales a los que les ayuda con compra de insumos”.

Para 2021, este renglón se recuperaría tal como se prevé lo haga la economía nacional de la que se espera un rebote de 6,6% de acuerdo con datos de Ministerio de Hacienda. En un primer escenario planteado por Fedesarrollo la economía crecería 4,4% el otro año, de lograrse ello, el PIB de la construcción y el de edificaciones sería de 6%, cada uno, prevé el centro de pensamiento.

Según Sandra Forero, presidenta de Camacol, entre las propuestas para generar mejores condiciones en el sector está, desde la oferta de proyectos de vivienda y no residenciales, “incorporar suelo urbanizable de acuerdo con las prioridades y prospectiva de desarrollo urbano y necesidades de vivienda, establecer un modelo de gerencia proyectos urbanísticos estratégicos de gran escala; promover la inversión en infraestructura urbana y equipamientos; impulsar proyectos de vivienda exclusivos para renta y fortalecer la construcción de obra pública de edificaciones institucionales”.

La directiva del gremio de los constructores añadió que, con ello, la meta para el periodo 2020-2022 será generar 300.000 nuevos puestos de trabajo directos y 420.000 indirectos en la cadena de valor, construir 500.000 viviendas formales y 12 millones de metros cuadrados en proyectos no residenciales.

En términos de empleo el jefe de la cartera de Vivienda resaltó que, aunque este año se cerrará con 900.000 empleos (niveles de ocupación promedio del sector), esperan que se llegue a los 1,3 millones próximamente. Malagón agregó que por “cada 210.000 trabajadores se reduce en un punto la tasa de desempleo”.

En otros temas, el ministro resaltó que se espera que este mes esté listo todo el complejo normativo para que entre en vigor la hipoteca inversa en Colombia, tras haberse anunciado meses atrás. Además de dinamizar las no VIS, entre los retos del sector está ampliar la oferta de mano de obra no calificada a más mujeres para que la recuperación de empleos y económica sea más equitativa.

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