Mercado inmobiliario: ¿vendrá otro año récord después de 2020?

Paradójicamente, el escenario que impuso la pandemia durante el 2020 incidió positivamente en la disposición de las familias a nivel global para adquirir vivienda; Colombia, particularmente, no fue la excepción y logró registrar un año récord en la venta de inmuebles.

La noticia, que la confirmó el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, a inicios de año, marcó un auténtico hito en la trayectoria del mercado inmobiliario nacional: más de 176.000 viviendas comercializadas, con un crecimiento cercano al 8% en relación al 2019. Tal fue el desempeño del sector, que la cartera logró superar en el segundo semestre del 2020 el número anual que venía registrando en el otorgamiento de subsidios -se entregaron 44.000, frente a la media por año que estaba por el orden de los 30.000-.

El hecho de que la vivienda pasara de ser un mero lugar de residencia a ser un espacio en el que también confluyen el trabajo, la educación, el ocio y, hasta, la atención médica, no es solo una anécdota. Con esta hegemonía del hogar, su posesión, que ya era considerada una de las inversiones más seguras, se ratificó como uno de los activos esenciales en contextos de emergencia.

Adicional a esto, aspectos como el rápido despliegue de subsidios para la compra de vivienda, que incluyó grandes estímulos para el segmento No VIS; la baja generalizada en las tasas de interés, que, en el caso de los créditos de vivienda, llegaron a niveles mínimos durante la última década; el incremento en el uso de la tecnología, que se extendió hacia las generaciones más antiguas; y la consolidación del comercio electrónico, que en cuestión de meses logró la transformación prevista para los próximos 3 años, terminaron de constituir el escenario ideal para la adquisición de inmuebles.

Sin embargo, pese a este panorama favorable, la incertidumbre que aún plantea la pandemia sigue generando un gran obstáculo para que las intenciones de compra puedan materializarse en el corto plazo. Los inconvenientes en la producción masiva de las vacunas, las consecuencias de las nuevas medidas de confinamiento, la resistencia frente a la próxima reforma tributaria, la recuperación gradual de las tasas de interés e, incluso, la negativa de muchos a salir de casa para visitar proyectos residenciales, son serios condicionantes a tener en cuenta a la hora de prever el desempeño del mercado inmobiliario.

¿Logrará el país superar la marca de las 176.000 ventas de 2020?, ¿es suficiente la mediación de la tecnología para comprar vivienda?, ¿sobrevivirá el apetito del consumidor a una nueva cuarentena generalizada?, ¿los eventuales retrasos en el Plan Nacional de Vacunación podrían desestimular el impulso del mercado?, ¿existe suficiente demanda para utilizar los 160.000 subsidios restantes?

En primer lugar, lo primero que vale señalar es la concepción de activo imprescindible que seguirá teniendo el hogar. Si se tiene en cuenta que 8 de cada 10 colombianos optaría por seguir en un esquema de teletrabajo una vez se supere la pandemia -según una medición realizada en varios países durante los primeros meses de aislamiento-, es evidente que la vivienda trascendió de manera definitiva su connotación de lugar para dormir.

Indistintamente de la rapidez que pueda tener la aplicación de la vacuna, lo cierto es que el grueso de los consumidores colombianos seguirá privilegiando el hogar como lugar de trabajo; lo que, en consecuencia, prolongará la disposición actual de los núcleos familiares a comprar inmuebles.

Sumado a esto, está el componente de los subsidios. Además del hecho de que de los 200.000 cupos que estableció el Ministerio de Vivienda, únicamente se han otorgado cerca del 25%, es de destacar que la cartera prevé aprobar alrededor de 80.000 subsidios para 2021, y una cantidad igual para el año siguiente; lo que crea una ventana de oportunidad de cerca de 2 años para todo el que tenga intención de adquirir un hogar.

A su vez, considerando que dichos subsidios están orientados a favorecer el pago de créditos hipotecarios y operaciones de leasing habitacional y, que, adicionalmente, las entidades financieras seguirán trasladando la disminución en las tasas de interés por parte del Banco de la República, es un hecho que se está ante un momento histórico para la financiación de la vivienda.

Por otro lado, vale la pena mencionar los alentadores cálculos que maneja el gremio líder del sector para el año en curso. De acuerdo con la entidad, se estima un incremento anual del 7,4% en las ventas de unidades, con un volumen de 209.000 transacciones; un alza del 28% en unidades iniciadas con respecto al 2020, lo que equivale a 149.700 viviendas; y la generación de 150.000 nuevos puestos de trabajo, con los que se alcanzarían los 1,1 millones de empleos que anticipa el ministro.

El papel de la tecnología

Ahora bien, no todo este buen momento del mercado inmobiliario se puede atribuir a las facilidades y estímulos en la financiación del consumidor. La finca raíz, al ser uno de los sectores más tradicionales, y tener basada su actividad comercial sobre un bien tangible y fijo, depende en gran medida del intercambio presencial. Por esta razón, contemplar el componente tecnológico en las proyecciones del mercado inmobiliario resulta indispensable.

Tecnologías como la realidad virtual, mejores redes de datos, los sistemas transaccionales en línea e inventarios en tiempo real permiten adquirir vivienda de manera remota. La transformación digital que experimentó el sector en la pandemia hace posible que, en este año, gran parte del sin sabor de comprar casa -especulación de precios, desplazamientos innecesarios, procesos de pago presenciales, ofertas con portafolios incompletos y anuncios vencidos, entre otros- sea cosa del pasado.

Además de poder aplicar al crédito hipotecario y al subsidio de vivienda de forma virtual, hoy en día, conocer el grueso de las características de una propiedad sin tener que visitarla es una realidad. La vista hacia el exterior, la perspectiva de las dimensiones, el detalle de los acabados, el vecindario del inmueble, las ventajas de la geolocalización de la propiedad e, incluso, experimentar los ruidos del entorno remotamente, son algunos de los desarrollos que se van a tener en el futuro. Un sistema único de registro de propiedades basado en blockchain ya es soportado en algunos países.

Todo esto, sin dejar de lado que la tecnología abre la puerta a una compra más informada que la se tenía por la vía tradicional. Las plataformas virtuales han venido migrando hacia modelos de asesoría personalizada en los que cada comprador cuenta con una opinión calificada desde el primer acercamiento hasta la decisión final. De esta forma, el músculo digital no solo simplifica el proceso de adquisición, también lo acerca a las expectativas únicas de cada usuario.

Así las cosas, existen razones suficientes para pensar que la ambiciosa proyección del ministro Malagón de vender 200.000 viviendas para 2021 es fiel a las condiciones actuales del mercado. Si se tiene en cuenta que el sector edificador, que ya está generando más de un millón de empleos, es de los que más incide en la reactivación del país, resulta esperanzador que este esté viviendo su principal bonanza en medio de los periodos más sensibles en materia social y económica para Colombia.

Aunque hay variables propias de la pandemia que escapan al control de los estímulos y la tecnología inmobiliaria, el razonable optimismo que existe en el sector y el resto de actividades productivas vinculadas a su operación permiten prever un año mejor que el anterior. El reto, al igual que en los meses pasados, es generar la suficiente confianza en el consumidor; en la medida en que este reconozca las facilidades digitales que tiene a su disposición, los colombianos podrán seguir accediendo a uno de los activos más esenciales: la vivienda.

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Linkedin: Santiago García

*El autor es cofundador y CTO de la empresa La Haus, que tiene como misión transformar la industria residencial, para darle libertad geográfica y financiera a millones de latinoamericanos. Trabajó como programador y líder técnico en varias startups.

Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes.