Los cantos de sirena en el negocio inmobiliario

Las redes sociales han facilitado la expansión de los gurús financieros. Dentro de la variedad de estos resalta el gurú inmobiliario. Este vende la idea de que hacer una fortuna en la finca raíz es sencillo y divertido.

Como el resto de gurús financieros, muchos de los mensajes de los gurús inmobiliarios son imprecisos e irresponsables. Hay mucho que decir al respecto. Por lo pronto, quisiera hablar de uno de esos mensajes exclusivamente, el cual creo que merece especial atención. Me refiero a la exaltación de lo que ellos suelen llamar negocios multirentas o co-livings.

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Para los gurús inmobiliarios, este modelo de negocio es una verdadera panacea. Hablan de lo sencillo que es expandir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria residencial fragmentando la propiedad en subunidades que se rentan independientemente. Por ejemplo, si usted tiene un apartamento con tres habitaciones, en vez de alquilar el apartamento a un solo inquilino que necesita las 3 habitaciones (en lo que ellos llamarían el modelo clásico), el gurú inmobiliario le recomendaría alquilar cada habitación a un inquilino diferente.

Los gurús no suelen ser muy detallados en por qué este modelo de negocio debería ser más rentable que el clásico. Implícitamente, está la idea de que de esta forma se puede generar mayor valor agregado, ofreciendo servicios comunitarios y productos que cierto tipo de residentes pueden necesitar, ahorrándoles el costo de otras cosas que prefieren evitar.

Por ejemplo, estudiantes universitarios quizá no quieran tener un apartamento entero que amoblar, donde deban estar a cargo de instalar y pagar servicios públicos. Seguramente, prefieran una habitación amoblada donde el propietario del predio provea los servicios públicos, se comprometa con su manteamiento, y ofrezca ciertos servicios adicionales como acceso a electrodomésticos de cocina y quizá zonas de entretenimiento.

De cualquier forma, los gurús no suelen entrar en esta reflexión. Su argumento suele ser bastante más simple y se limita a la aritmética de unas estimaciones a mano alzada en las que la suma de las rentas de las 3 habitaciones es mayor que la renta del apartamento entero.

Lo que quiero hacer hoy es mostrarles cómo, aunque la suma de las rentas de las subunidades sea mayor que la renta de la propiedad entera, rentar las subunidades es, con mucha frecuencia, una alternativa de inversión menos atractiva que el modelo clásico de alquilar la propiedad completa.

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Quizá convenga empezar señalando que las multi-rentas o co-livings no son un modelo de negocio nuevo. En sentido estricto, no se tratan de nada diferente a lo que en Latinoamérica tradicionalmente se ha llamado inquilinatos. Con esto, lo primero a notar es que, por más que le pongan una etiqueta juvenil y se hable de esto en redes sociales, se está haciendo referencia a algo que todos conocemos.

De esta forma, quizá todos podamos reconocer al menos tres elementos que hacen que, incluso si este modelo generase ingresos brutos mayores al modelo clásico, ello no implica mayores rentabilidades netas.

En primer lugar, este tipo de negocios requiere un mayor capital. Mientras alquilar un apartamento de la forma clásica no suele exigir mayor dotación que una cocina integral y calefacción en lugares fríos, los inquilinatos requieren adaptar cada subunidad y, frecuentemente, ofrecer utensilios para el uso común de los diferentes inquilinos. Por ejemplo, proveer elementos como nevera, lavadora, internet, etc. suelen ser indispensables para alquilar exitosamente una habitación. En proyectos de mayor envergadura, la creación y dotación de zonas comunes con juegos y mobiliario también suele ser necesario, lo que implica montos de inversión adicionales nada despreciables.

De otro lado, además de necesitar más capital, bajo este modelo esa inversión suele depreciarse más rápidamente, traduciéndose en costos de mantenimiento más altos. Así, adicional a los costos del modelo clásico, el inquilinato exige estar reparando los utensilios y servicios extra provistos.

Esto suele venir con la complicación adicional de tener un mayor número usuarios a quién responder. Cada problema en la propiedad es, seguramente, identificado por cada inquilino y cada uno de ellos tendrá una queja al respecto que debe, de cierta forma, ser respondida por el dueño de la propiedad. Dependiendo del número de propiedades y sus subunidades esto puede ser una diferencia significativa en costos administrativos.

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Finalmente, en estos negocios suele haber una mayor circulación de inquilinos. No solo porque el número de inquilinos es mayor, sino porque la naturaleza de estos suele ser más transitoria, es natural que hayan, permanentemente, subunidades no ocupadas. Puesto que cada vacante suele requerir alguna inversión en publicidad para ser ocupada, y cada candidato a inquilino requiere cierto estudio y selección, este problema se traduce en mayores costos administrativos. De nuevo, dependiendo de la escala de las operaciones estos costos adicionales pueden ser bastante altos.

Entonces, estamos hablando de un modelo de negocio que definitivamente requiere mayores inversiones de dinero, tiempo, y atención para ser viable. Esto no solo puede significar menores rentabilidades netas que el modelo clásico, sino también incompatibilidades absolutas con los propósitos del inversionista. Alguien que tenga un trabajo de tiempo completo y compre un apartamento para generar ingresos pasivos, es muy poco probable que pueda o esté interesado en seguir este modelo.

¿En qué circunstancias considero que el modelo multi-rentas/co-livings/inquilinato tiene sentido? Primero, en situaciones donde el inversionista tiene suficiente tiempo y capital adicional para dedicarle a esta inversión. Segundo, en contextos donde la demanda no se ajusta correctamente al modelo clásico. Por ejemplo, propiedades en zonas con alto flujo de visitantes, como los alrededores de atracciones turísticas, aeropuertos, universidades, etc. suelen ofrecer oportunidades extraordinarias fuera del modelo clásico. Tercero, situaciones en las que la tecnología facilita profundamente el manejo de las propiedades y la interacción con los inquilinos y aquellos interesados en serlo.

En cualquier otro caso, el modelo clásico de renta residencial, aunque parezca aburrido y poco innovador, suele ser bastante superior a estas “nuevas” alternativas.

Contacto
LinkedIn: Javier Mejía Cubillos

*El autor es Asociado Postdoctoral en el departamento de Ciencias Políticas de la Universidad de Stanford. Ph.D. en Economía de la Universidad de Los Andes. Ha sido investigador y profesor de la Universidad de Nueva York–Abu Dhabi e investigador visitante de la Universidad de Burdeos.

Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes Colombia.