Tanto la construcción de edificaciones como las obras civiles tuvieron un año para el olvido. Si bien 2024 trae perspectivas más positivas para el sector, las acciones necesarias para su reactivación no serán nada fáciles, tanto por las condiciones económicas del país como por las tensiones a nivel internacional.
Nadie puede negar que la reactivación económica de 2021 tuvo al sector constructor como protagonista indiscutible. Lo anterior se explica por el incremento de 11,6% en el valor agregado del sector edificador y el inicio de obras nuevas equivalentes a más de 16 millones de metros cuadrados, según datos de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol). Con datos como estos, aún es difícil entender lo que pasó tan solo dos años después, cuando el PIB de la construcción cayó un 8% anual con corte al tercer trimestre, siendo el sector con el mayor retroceso de toda la economía.
Hay factores que conocemos de sobra: la desaceleración de la economía, el impacto de las tasas de interés, el cambio en la política de subsidios y el crecimiento de los costos de la construcción, más concretamente en los insumos. A noviembre de 2023, el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (Icoced) del Dane, reportó una variación año corrido de 7,21%, siendo las edificaciones relacionadas con educación, bodegas, otros destinos y casas las que registraron un mayor incremento en los gastos.
Este problema se agrava ante la alta posibilidad de que persistan las dificultades en la importación de aluminio, hierro, acero y otras materias primas relevantes para la construcción de cara a 2024. Esto debido a las tensiones geopolíticas entre Rusia y Ucrania, que cumplirán dos años este mes, y a la continua escalada en el enfrentamiento entre Hamás e Israel.
Adicionalmente, el conflicto en el Mar Rojo, que enfrenta a Estados Unidos y Reino Unido con los rebeldes hutíes desde mediados de enero, se ha traducido en una disminución significativa del tráfico marítimo. Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), este evento ha acarreado una caída del 25% de los volúmenes comercializados de bienes. Datos del mercado de cargas en línea Freightos revelaron que los costos de transportar un contenedor desde el Este de Asia al norte de Europa subieron casi 200% en el último mes.
La conclusión es evidente: se necesita plata para mantener el modelo de desarrollo inmobiliario mientras se regula el panorama geopolítico. Con esto en mente, el presidente ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera, destacó que, además del capital propio de las empresas, el sector demanda más de $15 billones anuales en crédito constructor y cerca de 60 fondos de capital privado inmobiliarios incluyen a Colombia en sus tesis de inversión, con compromisos cercanos a los US$4.300 millones. Eso en cuanto a la oferta.
Por el lado de la demanda, cabe destacar fuentes convencionales como los recursos de cesantías, que sumaron $18,4 billones en octubre de 2023. En cuanto a mecanismos alternativos de financiación, una fuente importante de dinero son las remesas, que sumaron US$9.177 millones con corte a noviembre. Ese capital se destinó principalmente a solventar el gasto corriente de los hogares receptores, pero se busca que una mayor proporción de esos recursos sean dirigidos hacia la inversión en el sector residencial.
Sin embargo, los cambios en los procesos de focalización de programas como ‘Mi Casa Ya’, especialmente los requerimientos asociados al Sisbén IV y la incertidumbre generada por las decisiones en materia de priorización, han afectado a los potenciales beneficiarios. Esto se reflejó en incrementos exponenciales en los desistimientos, que sumaron un total de 29.468 en 2023, y en una reducción del mercado de viviendas de interés social (VIS) cercana al 50% al cierre del año pasado.
Al respecto, el presidente de la Financiera de Desarrollo Territorial (Findeter), Juan Carlos Muñiz, explicó que los ajustes al programa hacen parte de la estrategia de reactivación del sector de la construcción con el objetivo de generar mejores incentivos para la construcción y adquisición de VIS y Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Esto incluye una mejor caracterización de los hogares que aspiran al subsidio y la definición de una clasificación diferencial para que los hogares rurales puedan acceder al programa.
El ejecutivo también destacó el aporte del Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria (FRECH), administrado por el Banco de la República, que beneficia a los deudores de crédito hipotecario y de contratos de leasing habitacional de vivienda VIS nueva para áreas urbanas, cubriendo un porcentaje de máximo cinco puntos porcentuales en la tasa de interés.
Teniendo en cuenta que el déficit habitacional llega a 20,5% en zona urbana y 65,5% en zona rural, la meta para este cuatrienio es poder beneficiar cerca de 220.000 hogares urbanos y rurales con la adquisición de vivienda tipo VIS y VIP, así como hacer mejoramiento de vivienda para 400.000 hogares, según explicó Muñiz.
Pese a ello, Herrera argumentó que el componente central de ‘Mi Casa Ya’ debe asegurar la suficiencia de subsidios. Para 2024, el Ministerio de Vivienda anunció la asignación de 50.000 subsidios, cifra inferior a los 72.000 que requiere el mercado para cubrir las entregas de los hogares que compraron con la expectativa de una ayuda estatal hace uno o dos años. Este déficit reduce las alternativas para el cierre financiero, obligándoles a recurrir a niveles de deuda más altos o renunciar a la compra.
El segundo frente consiste en impulsar nuevas iniciaciones, que va más allá de la operación de ‘Mi Casa Ya’ y requiere recursos adicionales. Desde 2009 se han ejecutado al menos cuatro planes de reactivación sustentados en la vivienda que han involucrado el incremento de la inversión pública en el sector, incorporando la vivienda de rangos medio y alto (No VIS) dentro de la estrategia. Este segmento cuenta con mayores multiplicadores del gasto, lo que ayuda a generar más empleo y valor agregado.
Tanto Herrera como Muñiz coinciden en que la construcción es clave para la reactivación por cuenta de sus encadenamientos productivos con la industria, el sector financiero y el comercio, de manera que un plan de reactivación sustentado en la vivienda puede prevenir una potencial recesión, a la vez que promueve el acceso por parte de los hogares colombianos. Sin embargo, hay otro segmento dentro del sector que merece atención, y que tampoco la pasó bien el año pasado.
Aquí es necesario hablar de las obras civiles, que registraron una caída de 15% en el tercer trimestre de 2023. Al igual que en el segmento de vivienda, el aumento del precio de los insumos para la construcción fue uno de los factores que contribuyó a frenar su dinámica. El presidente ejecutivo de la Cámara Colombiana de Infraestructura (CCI), Juan Martín Caicedo, señaló que el dato se explica principalmente por la caída en la producción de carreteras, calles, vías férreas y pistas de aterrizaje, puentes, carreteras elevadas y túneles, que tuvo una disminución de 19,8% frente a 2022.
En este caso particular, Caicedo argumentó que la dinámica observada es el resultado de bajos niveles de ejecución de obras a nivel local, tanto en alcaldías como en gobernaciones, y la no continuidad en el ritmo de licitaciones de grandes proyectos concesionados. A la fecha, solo la Nueva Malla Vial del Valle del Cauca inició su etapa de construcción, mientras que los demás proyectos de 5G aún se encuentran en etapa de pre-construcción y se espera que inicien entre 2024 y 2025.
La dinámica comercial también está afectando los inicios de obra y las obras en proceso. Respecto a las iniciaciones, las caídas llegan a 30% y el área paralizada registrada por el Dane viene creciendo al 9,6% con corte al tercer trimestre de 2023. Asimismo, el indicador de licencias de Construcción (ELIC) de la entidad también registró una disminución de 28,2% para actividades de construcción frente a noviembre de 2022.
Para solucionar este cuello de botella, desde el sector se ha hecho un llamado a potenciar la inversión en infraestructura, que solo con un aumento de 1,6% mediante alianzas publico/privadas (APP) podría fomentar un aumento de dos puntos porcentuales en el PIB. Para lograrlo, el presidente de la CCI aseguró que es imperativo reavivar la confianza y el apoyo de inversionistas y financiadores en el modelo de concesiones, y agregó que “la seguridad jurídica es el presupuesto básico para alcanzar este fin”.
No obstante, los expertos reconocieron que estas condiciones retadoras se verían compensadas por la continuidad en el ciclo de reducción de tasas de interés del Banco de la República, que redundaría en menores costos de financiación para el sector y, en general, en un impulso a la actividad económica del país.
Al mismo tiempo, los costos de importación se reducirían gracias a menores presiones sobre la tasa de cambio frente a las evidenciadas un año atrás. Según la Encuesta de Analistas del Banco de la República de enero de este año, la Tasa Representativa del Mercado (TRM) se ubicaría en $4.004 al final de 2024 y en $3.984 al cierre de 2025.
Para aumentar la confianza del consumidor, Caicedo sostuvo que se requiere “garantizar reglas de juego claras y estables en el tiempo a efectos de mantener buenas expectativas en el mercado que generen un mayor dinamismo en el consumo y, por ende, mayores niveles de crecimiento económico”.
Al mismo tiempo, Muñiz destacó la importancia de que el avance del ciclo de rebaja de tasas de interés del Banco de la República se vea reflejado en tasas de colocación y captación más favorables por parte del sector financiero.
Por su parte, Herrera llamó la atención frente al hecho de que las necesidades de los hogares siguen creciendo, por lo que hizo un llamado a encontrar soluciones que mejoren la asequibilidad, a la vez que se generan los incentivos necesarios para impulsar al sector, pero sobre todo, las condiciones que permitan recuperar la confianza.
Todo lo anterior parece indicar que 2024 promete ser un año más favorable en términos de confianza del consumidor, aunque también es cierto que los instrumentos de reactivación que permitan mejorar las condiciones de financiación de los hogares, por lo menos de manera temporal, serán fundamentales para que exista una respuesta favorable en materia de confianza e inversión. En cuanto a las empresas del sector, es claro que tienen certeza sobre los mecanismos más útiles para mantener el sector a flote, pero también es claro que deben empezar a observar alternativas más costo-eficientes, e incluso eco amigables, que ya se están implementando, pero no son tan conocidas como se esperaría…
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