La caída de subsidios, el aumento de las tasas y la incertidumbre regulatoria golpearon uno de los sectores que más empleo genera en el país. Constructores y bancos piden reconstruir una política de largo plazo.
En el norte de Bogotá, en un sector donde durante años convivieron discotecas, bodegas, inseguridad y microtráfico, se levanta hoy uno de los proyectos urbanos más ambiciosos del país. Dos torres residenciales, oficinas, comercio abierto, espacio público y un modelo pensado para vivir, trabajar y caminar en el mismo lugar.
Quora, el proyecto de renovación urbana de Amarilo, ya vendió más del 90% de los apartamentos, con precios superiores a los $20 millones por metro cuadrado.
Para Roberto Moreno, presidente de la constructora, el éxito de Quora confirma que la vivienda sigue siendo una aspiración poderosa de los colombianos, incluso en medio de la incertidumbre económica y política.
“El proyecto va muy bien. Estamos generando 18.000 metros cuadrados de espacio público, recuperando una zona que estaba deteriorada y viendo cómo las personas vuelven a valorar vivir cerca del trabajo y de los servicios”.
Pero la historia de Quora también expone los contrastes del mercado inmobiliario colombiano. Mientras una parte del país sigue comprando vivienda premium, miles de familias de ingresos medios y bajos quedaron atrapadas en un limbo financiero tras la suspensión práctica de los subsidios nacionales, el aumento de las tasas hipotecarias y el encarecimiento de los costos de construcción.
La misma Amarilo que vende apartamentos de lujo en Bogotá tuvo que revender cerca de 6.000 viviendas en 2025 por desistimientos de compradores que ya no pudieron cerrar financieramente sus negocios.
“Es muy doloroso”, admite Moreno. “Familias que compraron en 2022, 2023 o 2024 esperando recibir su vivienda en 2025 o 2026 se quedaron sin subsidio cuando el Gobierno desmontó Mi Casa Ya. Mucha gente simplemente ya no pudo comprar”.
Los indicadores relacionados con la vivienda en el primer trimestre de peor arranque en 15 años.
Fuente: Corficolombiana y Camacol.
La cifra refleja un problema mayor. Según Moreno, el nivel de desistimientos llegó a rozar el 80% en 2023 en algunos segmentos del mercado. Detrás de cada cancelación hay familias que pagaron cuotas iniciales durante años y que finalmente no lograron acceder al crédito o completar el cierre financiero.
El resultado es una paradoja cada vez más visible: Colombia necesita más vivienda que nunca, pero el sector que la construye atraviesa uno de sus peores momentos en más de una década.
Un déficit que sigue creciendo
La crisis ocurre en un país donde el problema habitacional sigue siendo estructural.
De acuerdo con cifras citadas por Luis Fernando Mejía, CEO de Lumen, Colombia tiene más de 4 millones de hogares en déficit habitacional. Cada año se forman cerca de 232.000 nuevos hogares urbanos y al menos el 80% tiene ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos. Al mismo tiempo, el país produce menos de 170.000 viviendas formales anuales.
La brecha se amplía además por cambios demográficos profundos: hogares más pequeños, más personas viviendo solas y parejas sin hijos.
Jonathan Malagón, presidente de Asobancaria y exministro de Vivienda, sostiene que el país necesitará al menos 3 millones de viviendas adicionales en los próximos 15 años.
“Este país no llegará a 70 millones de habitantes. Pero sí vamos a tener muchos más hogares unipersonales y hogares pequeños. Vamos a necesitar más viviendas incluso con menos crecimiento poblacional”, afirma y señala que lo ocurrido en los últimos cuatro años con la política sectorial es una tragedia.
La contradicción es evidente: el país necesita construir más, pero está construyendo menos. Según Camacol, durante el primer trimestre de 2026 se perdieron 0,9 millones de metros cuadrados en proceso de construcción de vivienda frente al mismo periodo del año anterior. La actividad cayó 5,4% anual, según el Dane.
Las iniciaciones siguen cayendo y el PIB de edificaciones ya acumula 10 trimestres consecutivos en terreno negativo. Un análisis de Corficolombiana advierte que el subsector de edificaciones cayó 7,5% en 2025 y completó dos años consecutivos de deterioro. Las ventas, lanzamientos e iniciaciones tuvieron el peor arranque en 15 años.
El golpe de las tasas y los subsidios
Buena parte del deterioro se explica por una combinación de factores macroeconómicos y decisiones de política pública.
El incremento de las tasas de interés tras el choque inflacionario de 2022 y 2023 elevó el costo de los créditos hipotecarios. Y aunque la inflación empezó a moderarse, el deterioro fiscal del país y el aumento en las tasas de los TES impidieron una reducción más acelerada de las tasas para adquisición de vivienda.
Corficolombiana advierte que las tasas hipotecarias están en máximos de los últimos 21 meses. Al mismo tiempo, el programa Mi Casa Ya -la principal herramienta de subsidios para vivienda VIS- fue eliminado.
En 2025 el Gobierno asignó apenas 8.640 subsidios, una caída de 82% frente a 2024 y muy lejos de la meta inicial de 50.000 subsidios anuales.
Para un mercado donde siete de cada diez hogares no propietarios tienen ingresos inferiores a dos salarios mínimos, el golpe fue demoledor.
Sin subsidios, solo hogares con ingresos cercanos a $3,3 millones mensuales pueden acceder a una vivienda VIP. Y para comprar una VIS de hasta 150 salarios mínimos, el ingreso requerido supera los $5,7 millones mensuales.
En otras palabras: buena parte del mercado quedó automáticamente excluida.
“Mi Casa Ya era la diferencia entre poder comprar o no comprar”, dice Moreno. “Y además no era un gasto para el Gobierno. Era una inversión porque mueve empleo, inversión y más de 30 sectores de la economía”.
El sector constructor genera cerca de 1,6 millones de empleos en Colombia y tiene uno de los efectos multiplicadores más altos sobre la actividad económica. Por eso, la caída del sector preocupa más allá de las constructoras.
El regreso de la incertidumbre
Guillermo Herrera, presidente de Camacol, sostiene que el problema central hoy es la pérdida de confianza. “El bien más depreciado hoy en Colombia es la seguridad jurídica”, afirma.
Herrera asegura que el sector venía mostrando señales de recuperación al cierre de 2025, con un crecimiento cercano al 12% en ventas y 125.000 unidades, pero que el panorama volvió a deteriorarse este año.
Hasta abril, las ventas caían 5,9%, impulsadas especialmente por una contracción cercana al 15% en vivienda no VIS.
A eso se suman las alertas regulatorias, incluyendo discusiones sobre eventuales controles de precios para la vivienda de interés social y cambios constantes en las reglas de subsidios y financiación.
“Lo que queremos es dejar atrás los ciclos de improvisación en las políticas públicas”, dice Herrera. “Necesitamos reglas claras y políticas sostenibles de largo plazo”.
La incertidumbre también golpeó los costos. El aumento acumulado del salario mínimo -que supera el 30% en dos años- elevó el valor de la mano de obra y de múltiples insumos asociados a la construcción.
Dos Colombias inmobiliarias
El mercado actual empieza además a mostrar una división cada vez más marcada.
Mientras la vivienda VIS sigue golpeada, algunos segmentos de vivienda media y alta muestran mayor resiliencia, especialmente en Bogotá, Cartagena, Medellín o el Eje Cafetero.
El contraste también se refleja en las preferencias de los compradores. Pablo Echeverri, presidente de Constructora Capital, sostiene que quienes hoy adquieren vivienda ya no buscan únicamente un inmueble, sino proyectos que integren bienestar, sostenibilidad y espacios compartidos. “El comprador es mucho más analítico y selectivo en su decisión”, afirma.
En el primer trimestre de 2026 los desistimientos VIP se ubicaron en máximos históricos.
La tendencia ha favorecido algunos proyectos de renovación urbana en segmentos No VIS. En Medellín y el Valle de Aburrá, desarrollos como Ciudad Peldar y Ciudad Coltejer han mostrado una respuesta positiva del mercado, impulsados por compradores que valoran la sostenibilidad y la transformación de antiguos espacios industriales en nuevos entornos residenciales.
Sin embargo, algunas constructoras siguen apostando por grandes desarrollos de vivienda social. En Medellín, Arquitectura y Concreto avanza con Ciudad Florida, uno de los principales proyectos de renovación urbana del norte de la ciudad, que contempla cerca de 1.800 viviendas entre segmentos VIP y VIS, además de espacio público, zonas verdes e infraestructura urbana.
Para Francisco Martínez Restrepo, presidente de la compañía, el papel de las constructoras también está cambiando. “Ya no se trata únicamente de edificar viviendas, sino de crear entornos que mejoren la calidad de vida y aporten al desarrollo de las ciudades”.
Parte de esa resiliencia también se explica por compradores con mayor capacidad adquisitiva, colombianos residentes en el exterior y extranjeros. Según Camacol, cerca del 10% de las viviendas vendidas en Colombia el año pasado fueron adquiridas por colombianos que viven fuera del país o por extranjeros no residentes.
En Cartagena y Santa Marta esa participación ronda el 20%. En el Eje Cafetero alcanza el 25%.
El debate de fondo
Detrás de la discusión sobre subsidios y tasas hay un debate más profundo sobre el modelo de ciudad y el futuro del país.
Moreno insiste en que el problema de vivienda no desaparece cuando cae la construcción formal. Simplemente migra hacia la informalidad.
El ejecutivo describe la vivienda como el principal activo de protección patrimonial de millones de familias colombianas. Pero también como un factor que determina oportunidades.
“No es lo mismo crecer en un barrio formal con parques, colegios y centros de salud, que hacerlo en un entorno informal donde ni siquiera hay espacio para soñar”, afirma.
Malagón, por su parte, lamenta que Colombia haya desmontado parcialmente una política pública que llegó a ser referencia internacional.
“Colombia llegó a ser el país del mundo donde más VIS se vendía por millón de habitantes”, dice. “Muchos países venían a estudiar el modelo”.
El desafío ahora es evitar que el acceso a la vivienda vuelva a fragmentarse entre quienes todavía pueden acceder al crédito y quienes quedaron completamente excluidos. Porque en un país que necesitará millones de viviendas adicionales en las próximas décadas, reconstruir el sueño de tener vivienda propia es también reconstruir una política pública de largo plazo.