El poco apetito por proyectos inmobiliarios plantea la necesidad de que el sector eche mano de alternativas que, si bien traen alivios financieros al comprador y otorgan liquidez a los propietarios de los inmuebles, aún tiene vacíos que solucionar. Por fortuna, el potencial de Colombia es alto para los actores extranjeros.
Al incremento de 12,4% en los precios de vivienda registrados en el cuarto trimestre del año pasado, se suma una caída de 44,9% en las ventas del sector durante 2023, de acuerdo con datos de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol). Unido a ello, las tasas de interés para créditos hipotecarios oscilaban entre 10% y 21% con corte a enero de 2024. Es innegable que las cifras no son alentadoras para que los colombianos inviertan en este sector, pero… ¿y si hubiera otra alternativa?
Desde el año pasado, opciones como la tokenización de proyectos de vivienda comenzaron a tomar fuerza en Colombia, pasando de ser una simple idea para convertirse en una realidad. Dicha estrategia consiste en convertir un inmueble en una serie de tokens digitales que se pueden comprar y vender en una plataforma basada en tecnología blockchain, permitiendo que los inversionistas interesados adquieran tokens de propiedad en lugar del inmueble completo.
“En términos de beneficios para los usuarios que quieren acceder al mercado inmobiliario, hay mayor velocidad y facilidad en la transacción, que se hace digitalmente y no por el sistema financiero. Eso permite llegar a un mercado secundario de potenciales inversionistas que, con bajo capital, pueden acceder a mercados de bienes raíces a través de la tecnología blockchain”, explicó a Forbes el CEO de Triarii y expresidente de Colombia Proptech, Andrés Leal.
Por un lado, el tema de tokenización de real estate está solucionado desde la tecnología. El acuerdo en blockchain es que, si un predio se divide en 10.000 partes, cada una tiene un token que las representa. La dificultad es que, a diferencia de Bitcoin o Ethereum, esto debe conectarse con la vida real, lo que nos lleva al gran interrogante de ¿cómo hacer que esos acuerdos en blockchain sean válidos en la realidad y reconocidos por la ley?
“La idea es que los acuerdos en blockchain lleguen a la escritura del predio y sean válidos por ley, pero aún no se reconoce eso. Hay figuras donde se establece que el dueño es una fiducia, que lo que hace es dar tokens que representan el tema, pero el dueño sigue siendo la fiducia. La cuestión es si el dueño del token tiene derechos reales o si es una representación que depende de que la fiducia cumpla con lo que promete”, dijo a Forbes el presidente de Blockchain Colombia, Mauricio Tovar.
Si esto se soluciona, el tenedor de tokens podría tener derechos sobre el inmueble, pero si no, la posesión del token no le otorgaría posibilidades de acción. Para ello, Colombia necesitaría una ley Fintech similar a la de países como México, cuya ventaja es que permite que las Proptech, Fintech o proyectos de microfinanciación accedan a licencias que les permitan captar recursos para proyectos inmobiliarios, que provienen principalmente del mercado secundario o inversionistas pequeños.
De acuerdo con Leal, la ley Fintech mexicana está en capacidad de generar nuevos modelos de negocios e inversiones inmobiliarias a través de tecnología, pero Colombia aún no cuenta con una regulación para hacer crowdfunding o esquemas de fraccionamiento de manera legal a gran escala.
De momento, los avances apuntan a que las startups de la industria proptech se están desarrollando mediante ecosistemas de fiducias reguladas por la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC) para colectar recursos. Hasta el momento, esta es la única manera de entrar a estos modelos de negocio, pero aún hace falta lo más importante: garantías jurídicas.
Un país que ya logró este paso fue España, cuya estrategia consistió en encajar la tokenización de vivienda como un producto financiero dentro de la Ley para Mercados de Criptoactivos (MICA por sus siglas en inglés), asegurando que todo lo que se hace en la blockchain tenga garantía jurídica fuera de ella.
“Hoy lo que se ha hecho es trasponer una normativa europea que regule específicamente la tokenizacion de activos en una blockchain. Se ha regulado específicamente ese modelo, pero es un buen paso porque a nivel institucional da más garantía jurídica, pero hay países que aún no lo han hecho, y como las leyes no se hacen rápido, encajarlo como producto financiero ha funcionado porque todos tiene las mismas protecciones”, comentó a Forbes el CEO de Reental, Eric Sánchez.
Esto dista mucho del caso mexicano que, si bien cuenta con la ley Fintech, no brinda claridad sobre si hay relación entre el sistema tradicional y la conexión con la blockchain. A manera de ejemplo, un caso distinto son las facturas electrónicas, que funcionan como un acuerdo físico pero que tienen reconocimiento electrónico desde la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN). Con esto en mente, Colombia ya tendría un referente para resolver este dilema.
“Ahí es posible que el tenedor de token tenga derechos. En el caso de predios físicos no hay ese equivalente de factura electrónica a predios físicos y no se ve cómo se traslada el derecho”, señaló Tovar, quien también destacó que, si se empiezan a reconocer herramientas como la escritura electrónica de una propiedad, hay mayores probabilidades de que un inmueble se pueda dividir en partes y tokenizar sin mayores dificultades.
Para Sánchez, la ventaja de Colombia es que es un mercado cuyo acceso y volumen en proptech, mercados cripto y blockchain supera a otros países en Latinoamérica, además de que 76% de los colombianos cuentan con una billetera digital, lo que hace que sea más fácil llegar a ellos.
“Es un objetivo para nosotros llegar a Colombia, ya que puede aportar más volumen de inversión. Dar el paso a tener productos en bienes raíces en un país conlleva más logística y debes ir paso a paso, pero Colombia es un país objetivo porque es muy maduro en adquisición de tecnología”, mencionó Sánchez.
Los expertos coincidieron en que, desde que los derechos de estas operaciones estén claros, hay ventajas tanto para quien vende como para quien compra. En el primer caso, está la posibilidad de acceder a liquidez global mediante servicios tokenizados gracias a compradores de Dubai, Nueva York o de cualquier parte del mundo, abriendo la posibilidad de que las compras de real estate de Colombia se dirijan a mercados globales. En el segundo caso, el hecho de dividir la inversión quiere decir que no se necesita tanto dinero, algo que podría reactivar definitivamente el apetito por el sector inmobiliario luego de un año extremadamente difícil.
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