Arriendos y hogares pequeños redefinen el mercado inmobiliario colombiano

El mercado inmobiliario colombiano atraviesa una etapa de ajuste marcada por menos subsidios, costos de construcción más altos, hogares más pequeños y mayor peso del arriendo. Así lo señala el informe Situación Inmobiliaria 2026, elaborado por BBVA Research, que indica que la construcción representa hoy el 4,1% de la economía colombiana y genera cerca de 1,6 millones de empleos.

Los datos más recientes del sector muestran que la recuperación sigue siendo parcial. En el primer trimestre de 2026, el valor agregado de la construcción cayó 5,4% anual, explicado principalmente por una disminución de 8,2% en edificaciones, de acuerdo con el DANE. A su vez, Camacol reportó que en 2025 las ventas de vivienda nueva llegaron a 173.632 unidades, con un aumento anual de 12,4%, pero los inicios de obra bajaron 17,4%, hasta 115.687 unidades, y completaron 33 meses consecutivos de reducción.

En el segmento de vivienda nueva, las ventas muestran recuperación desde finales de 2024, pero todavía se mantienen en niveles bajos frente a los periodos de mayor actividad. La situación es más sensible en la vivienda de interés social, donde la reducción de subsidios, las tasas de interés y la capacidad de pago de los hogares han dificultado el cierre financiero.

Durante 2025, los subsidios de vivienda de todo tipo se ubicaron en 43.000, la mitad del nivel máximo registrado en 2021, cuando llegaron a 86.000. Además, los costos de construcción han crecido más rápido que los precios de venta, una presión que el informe asocia, entre otros factores, con el aumento del salario mínimo y los costos de financiación.

“Estamos viendo un sector que empieza a recuperarse, pero que opera bajo nuevas condiciones. Las empresas están extendiendo plazos de preventa, ajustando modelos comerciales e incorporando herramientas tecnológicas para mantener la viabilidad de sus proyectos”, explicó Mauricio Hernández, economista de BBVA Research.

En materia de financiación, el Banco de la República mantiene la tasa de interés de política monetaria en 11,25%, un nivel que incide en el costo del crédito y en la capacidad de endeudamiento de los hogares. En ese escenario, las constructoras han ajustado sus estrategias con más plazos de preventa, análisis de viabilidad y proyectos con usos mixtos.

Desde la composición de los hogares también se observan cambios en la demanda de vivienda. El DANE reportó que en 2025 el tamaño promedio de los hogares en Colombia fue de 2,82 personas, en línea con una tendencia de reducción. El informe inmobiliario agrega que los hogares unipersonales representan 24,3% del total y que este cambio está impulsando una mayor demanda por viviendas más compactas y con espacios compartidos.

A su vez, los colombianos residentes en el exterior ya participan en cerca del 10% de las ventas de vivienda nueva y superan el 15% en el segmento No VIS, de acuerdo con el informe. La demanda también se relaciona con el crecimiento de rentas cortas y turismo, con más de 116.000 alojamientos de este tipo en el país.

El arriendo es otro de los cambios centrales del mercado. La Encuesta Nacional de Calidad de Vida del DANE mostró que, por cuarto año consecutivo, el arriendo fue la forma de ocupación predominante en Colombia, con 40,8% de los hogares, frente a 38,1% que vivía en vivienda propia. El informe inmobiliario estima que en 2025 había 7,7 millones de hogares en arriendo y 7,2 millones en vivienda propia.

Además, el documento señala que 56% de los contratos de arrendamiento en Colombia son verbales o informales. Condición que limita el acceso a mecanismos de financiación y protección jurídica para millones de hogares.

El DANE, de otro lado, reportó que el déficit habitacional se ubicó en 25,6% en 2025, frente al 26,8% de 2024, la cifra más baja desde 2019. Aun así, el indicador muestra que una cuarta parte de los hogares del país sigue enfrentando necesidades relacionadas con vivienda nueva o mejoramiento de las condiciones actuales.

“Colombia sigue teniendo una necesidad importante de vivienda. El reto será lograr que la oferta, las condiciones de financiación y los mecanismos de apoyo permitan responder a esa demanda de manera sostenible”, señaló Hernández.

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